나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508009 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 ""간석오거리역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 상가, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(인천1호선)'간석오거리역' 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건내 중 제5층 제503호로서,
외벽은 인조석 붙임 등 마감.
창호는 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서,도시형생활주택,제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-11-14)(접합),가축사육제한구역(2
013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508009 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 5층503호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 87,000,000원

* 전용면적: 17.87㎡ (약 5.40평)

* 토지면적: 5.44㎡ (약 1.64평)

* 토지지분: 5.44㎡ (약 1.64평)

* 건축년도: 2011년 (준공 2012.01.06)

* 총 층수: 10층

* 해당 층수: 5층

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재, 인천 1호선 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 상가, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역(인천1호선 '간석오거리역') 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023.02.21, 접수번호 갑5)

* 인수되는 권리: 없음. 물건명세서상 을구 5번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정다희)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.11.27

* 확정일자: 2020.11.12

* 대항력: 없음 (명시)

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 공동담보 등 특이사항이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG) 명의로 진행되는 임차인으로 보입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 임재환 (2020.11.02, 갑3), 오동현 (2020.12.24, 갑4)

* 주택임차권: 정다희 (2023.02.16, 을5, 100,000,000원, 말소) - HUG의 말소동의 확약서 제출로 소멸 예상.

* 압류: 인천세무서장 (2023.02.21, 갑5, 말소기준권리), 남동세무서장 (2024.03.14, 갑7, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.03.06, 갑8, 115,207,847원, 말소)

* 등기부채권 총액: 695,000,000원. 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채무 해소를 위한 경매 절차가 진행되었음을 알 수 있습니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 주거지역 내 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 간석오거리역 인근으로서 상권 및 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 시세 (JSON 분석):

* 간석동 508-34 풍경채 (2014년식, 64.73㎡, 3층, 2026년 3월 거래): 173,000,000원 (약 2,672,500원/㎡)

* 간석동 412-9 동아주택(바동) (1987년식, 47.56㎡, 1층, 2026년 3월 거래): 120,000,000원 (약 2,523,128원/㎡)

* 간석동 774-19 목화빌라(나) (1991년식, 34.65㎡, 2층, 2026년 3월 거래): 55,000,000원 (약 1,587,304원/㎡)

* 분석: 제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대주택으로, 본건 도시형생활주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 간석동 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가(약 4,868,494원/㎡)는 비교 대상 다세대주택의 최근 시세(약 159만~267만 원/㎡)보다 높은 편입니다. 이는 도시형생활주택으로서의 특성, 비교적 최근 건축 연도, 소형 평수의 희소성 등이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 5층 503호입니다.

* 외관 및 내부: 외벽은 인조석 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 장방형 토지이며, 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 사용되고 있습니다.

* 도로 접근성: 본건 남서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 'HUG 인수조건 변경'은 경매 절차 또는 인수 조건에 변동 가능성이 있음을 시사하며, '공동담보'는 본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있음을 의미하므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 현장 조사의 한계: 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 내부 상태를 외부 및 유사 물건 기준으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 내부 확인에 대한 주의가 요구됩니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(695,000,000원)이 감정가(87,000,000원)보다 월등히 높아, 채무 변제를 위한 경매가 진행되었지만, 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 현재까지 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 건으로, 인천 1호선 간석오거리역 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 약 5.4평의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자용으로 고려해볼 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인의 보증금 1억 원은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항, 현장 조사상의 내부 상태 파악 제약, 그리고 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역에 인접하여 교통이 편리하고 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 1억 원에 대한 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 소형 주거 공간: 도시형생활주택으로 1인 가구 수요층을 확보하거나 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 다용도 활용: 제2종근린생활시설로도 이용 가능한 점은 잠재적 활용도를 높입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 87,000,000원

* 주변 시세 (다세대주택 비교): 약 159만 ~ 267만 원/㎡ (본건 감정가 약 487만 원/㎡)

* 분석: 본건은 도시형생활주택으로, 제공된 다세대주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 감정가는 주변 시세 대비 높은 편이나, 소형 평수의 도시형생활주택이라는 특성을 고려해야 합니다. 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등 특이사항과 현장 조사상 내부 확인 제약, 높은 채권 총액 등의 위험 요소를 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 임차 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

* 제안: 감정가의 75% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정합니다.

* 최소 예상 입찰가: 약 65,250,000원

* 최대 예상 입찰가: 약 78,300,000원

* 추천 입찰가: 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원 선에서 신중하게 검토하시기를 권장합니다. 최종 입찰가는 경매 당시의 경쟁 상황 및 추가 현장 확인 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.