나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507382 [1] 인천광역시 부평구 십정동 406-3 동암비버리씨티 9층902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.03.04

건물감정평가요항표

건물의 구조

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건물의 구조

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이용상태

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이용상태

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설비내역

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설비내역

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부합물 및 종물

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507382 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 406-3, 동암비버리씨티 9층902호

용도: 도시형생활주택(원룸형아파트)

건물면적: 12.35㎡ (약 3.74평)

토지지분: 8.87㎡ (약 2.68평)

감정가: 85,000,000원

건축년도: 2013년

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 교통

인천지하철 1호선 간석오거리역과 동수역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 인근 도로망을 통해 서울 및 수도권 지역으로의 이동도 가능합니다.

2.2. 주변 환경

단지 주변으로 주거 지역과 더불어 상업 및 공업 시설이 혼재되어 있습니다. 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 조성되어 있어 생활이 편리한 편입니다. 인근에 공원이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

본건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 2월 14일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑9)입니다. 이를 기준으로 선순위 권리인 소유권이전(갑7, 갑8) 및 신탁등기 말소(갑6) 등이 정리됩니다. 을구 3번 순위의 주택임차권(조유진, 85,000,000원)은 말소 대상이나, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

인천지방법원 2025타경507382 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사) [등기사항: 갑9]

3.3. 인수되는 권리

없음. 임차인의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조유진)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-14

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-02-19

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사)에서 인수 조건 변경 처리된 건으로, 보증금 전액을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 주변 연립/다세대 주택들의 최근 매매 사례를 참고하였습니다.

계림시티빌(2001년식, 42.39㎡)이 2025년 12월 3일 21,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 1,638만원/평)

신촌아트빌라(1990년식, 36.87㎡)가 2025년 12월 1일 15,400만원에 거래되었습니다. (면적당 약 1,381만원/평)

지훈캐슬1,2동(2011년식, 58.11㎡)이 2026년 7월 2일 12,800만원에 거래되었습니다. (면적당 약 728만원/평)

본건(동암비버리씨티)은 2013년 건축되어 비교 대상 주택들보다 신축급에 속합니다. 그러나 본건의 전용면적은 12.35㎡(약 3.74평)으로, 제시된 비교 사례(36.87㎡~58.11㎡)보다 현저히 작습니다. 이에 따라 단순 면적당 가격 비교는 어려우며, 소형 원룸형 주택으로서의 희소성과 본건 자체의 감정가가 중요하게 작용할 것으로 보입니다.

4.2. 건물 개요 (동암비버리씨티)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 406-3번지 (도로명: 인천광역시 부평구 열우물로25번길 14-3)

주요 용도: 도시형생활주택, 근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조 (라멘조)

준공년월: 2013년 7월 5일 (사용승인일: 2014년 9월 19일)

총 층수: 지하 2층, 지상 11층

세대수: 124세대

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물은 옥내 주차가 64대 가능하며, 비상용 엘리베이터 2대가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 인프라

단지 인근에 상업 시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 또한, 교육 시설 및 녹지 공간 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 임대차 계약 관련 채권으로 인해 경매가 개시되었습니다. 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 보증금 부담은 없습니다.

6.2. 시장 변동성

전반적인 부동산 시장의 경기 변동, 금리 변화, 지역 부동산 시장 동향 등에 따라 자산 가치 변동의 위험이 존재합니다.

6.3. 혐오시설 유무

인천광역시 부평구 십정동 406-3번지 주변을 기준으로 혐오시설에 대한 검색 결과, 해당 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

인천광역시 부평구 십정동에 위치한 동암비버리씨티 내 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건입니다. 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 12.35㎡의 소형 평수로 1인 가구 또는 투자용으로 적합한 상품입니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 부담해야 할 추가 인수 비용이 없는 것이 큰 장점입니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 비교적 신축급 건물 (2013년 준공)

* 소형 평수(원룸형)로 희소성이 있어 특정 수요층에게 매력적

* 권리관계 인수 부담 없음 (HUG 관련 권리 말소 처리)

* 도시형생활주택, 근린생활시설 복합 건물로서 다양한 활용 가능성

단점:

* 매우 작은 전용 면적 (12.35㎡)

* 주변 유사 면적 거래 사례 부족으로 시세 반영 시 감정가 수준에 대한 신중한 접근 필요

8. 투자 포인트

8.1. 소형 평수 희소성

12. 35㎡(약 3.74평)의 초소형 평수는 공급이 제한적이므로, 1인 가구, 학생, 직장인 등 특정 수요층에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 낮은 초기 자본으로 진입 가능하다는 장점이 있습니다.

8.2. 신축급 건물

2013년 준공 건물로, 노후화가 적어 수리 비용 발생 가능성이 낮고, 임대 수요 확보에 유리하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. HUG 관련 명확한 처리

주택도시보증공사(HUG) 관련 채권 및 임차권이 말소기준권리 이하로 정리되어, 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출로 이러한 처리가 가능했습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 85,000,000원입니다. 비교 사례들은 본건보다 면적이 훨씬 커서, 면적당 가격으로 환산 시 본건의 감정가가 상대적으로 높게 느껴질 수 있습니다. 42.39㎡ 건물이 21,000만원에 거래된 점을 단순 비례로 적용하면 12.35㎡는 약 6,000만원 수준이 될 수 있으나, 이는 소형 주택의 희소성 프리미엄을 고려하지 않은 단순 계산입니다.

9.2. 시세 반영

소형 원룸형 주택은 넓은 평형대에 비해 면적당 단가가 높게 형성되는 경우가 많습니다. 감정가 85,000,000원은 12.35㎡(약 3.74평) 기준 약 22,754,000원/평으로, 주변 시세(약 700~1600만원/평)보다 높은 수준입니다. 따라서 본건의 경우, 감정가보다는 소폭 낮은 수준에서 입찰 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

9.3. 권리 인수 비용

0원. 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

9.4. 최종 예상 입찰가 산정

감정가 85,000,000원을 기준으로, 권리 인수 비용이 없다는 점을 감안할 때, 입찰 참여 시 낙찰가의 범위는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 주변 시세를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

※ 본 예상가는 현재 시점을 기준으로 한 추정치이며, 실제 경매 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.