나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507767 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 10층1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '홈플러스 구월점' 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 상업용부동산이 밀집하여 소재하는 상업지역으로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 예술회관역(인천1호선)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 '철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕' 지하3층 지상18층 건중 제10층 제1004호로서,
(사용승인일 : 2016.07.27)
외벽 : 석재타일 및 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지도배 등 마감.
창호 : 알루미늄 및 하이새시창호 등 마감.

이용상태

기준시점 현재 아파트(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 기준시점 현재 '공동주택 및 업무시설, 근린생활시설' 의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 편도1차선, 동측으로 노폭 약10미터의 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1토지 : 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역.
일련번호2토지 : 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507767 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 10층1004호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하3층 지상18층 건물 중 제10층 제1004호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

사용승인일: 2016.07.27

감정가: 115,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.12㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.12㎡ (약 1.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.00㎡ (약 5.75평) - 전용면적

건물지분: 19.00㎡ (약 5.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '홈플러스 구월점' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설 및 상업용 부동산이 밀집한 상업지역으로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 인천1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 양호한 편임.

2.3. 도로상태

본 물건 남측으로 편도 1차선 도로, 동측으로 노폭 약 10미터의 보행자 전용도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호1, 2 토지 모두 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로1류/2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 07월 18일 포천세무서장의 압류임.

3.2. 등기부 요약

등기부채권 총액은 105,000,000원임.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020.12.28

* 확정일자: 2020.12.04

* 배당신고일자: 2023.12.06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경.

3.4. 권리 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 순위 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 최근 매매 정보이며, 본건 '도시형생활주택(아파트)'과는 건물 종류 및 건축 연도가 상이함. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음.

* 주변 다세대 주택 최근 매매 사례 (2026년 3월):

* 전용면적 약 39.82㎡ (약 12평), 1990년 건축, 4,500만원.

* 전용면적 약 38.25㎡ (약 11.5평), 1989년 건축, 5,000만원.

* 전용면적 약 49.82㎡ (약 15평), 2001년 건축, 8,500만원.

4.2. 분석 의견

본건은 2016년 준공된 19㎡(약 5.75평)의 소형 아파트임. 주변 다세대 빌라 시세는 가격대가 형성되어 있으나, 건물 연식 및 종류가 달라 직접적인 비교는 어려움. 본건과 유사한 규모의 도시형생활주택 또는 소형 아파트의 최근 실거래가 및 전월세 시세 파악이 중요하며, 특히 공급량이 적은 소형 평형의 경우 단위 면적당 가격은 높게 형성될 수 있으나, 전체적인 수요층이 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

홈플러스 구월점이 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의 시설 이용이 용이함.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 교육시설에 대한 언급은 없으나, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 지역이 있으므로, 해당 교육지원청에 문의하여 상세 내용을 확인해야 함. (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)

5.3. 주변 환경

업무시설 및 상업시설이 밀집한 지역으로, 주거 외 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

* 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 현재 권리분석상으로는 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 정확한 인수 조건 및 변동 사항에 대한 HUG 측과의 상세 확인이 반드시 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있더라도, 절차상의 변동이나 추가적인 확인이 필요할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 검토가 요구됩니다.

6.2. 소형 면적

* 전용면적 19㎡(약 5.75평)의 매우 작은 면적으로, 실거주 목적이거나 임대 목적일 경우 수요층이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

* 주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 이는 현재 시점의 정보이며, 향후 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 예술회관역 인근의 상업지역에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

그러나 19㎡(약 5.75평)의 소형 평수가 단점이며, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용 확인이 필수적입니다. 유사 건물 유형의 정확한 시세 조사를 통해 감정가 대비 적정성을 판단해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천1호선 예술회관역 도보 이용 가능.

* 상업지역: 주변 상업 및 업무시설 밀집으로 인한 생활 편의성 및 잠재적 임대 수요.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건축물.

* 권리상 인수 부담 없음: 명확한 권리 분석 결과, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 115,000,000원

* 본건은 전용면적 19㎡(약 5.75평)의 소형 아파트임을 감안해야 하며, 주변의 다세대 주택 시세는 본건과의 직접적인 비교가 어렵습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 최종 확인이 필요하며, 인수 부담이 없다는 전제 하에 보수적으로 접근해야 합니다.

* 소형 면적의 특성을 고려하고, 감정 시점 이후 시장 변동 가능성을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 103,500,000원

* 주의: 상기 입찰가 산정은 제공된 정보에 기초한 추정치이며, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.