나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508465 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 4층427호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라3동행정복지센터"" 남동측 인근에
위치하며, 주위일대는 동류형의 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 상업지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2022. 03월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건
업무시설(오피스텔) 건물 내의 4층 427호로서,
외벽:콘크리트 위 복합판넬 및 페인팅 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 업무시설(오피스텔) 건물의
부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 오피스텔은 남측으로 도로폭 약15m의 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역,
경제자유구역(2022-01-03), 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508465 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 4층427호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

* 토지 면적: 9.25㎡ (약 2.79평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 328,000,000원

* 사용승인일: 2022년 3월

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

* 주위 환경: 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 동류형의 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 상업지역으로 주변 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 장방형의 토지로 현황 업무시설(오피스텔) 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 폭 약 15m의 공도와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수협은행 근저당 (2022-04-26 접수, 295,200,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-20

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 임대관계 사항은 미상이나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 295,200,000원

* 특수 물건 정보: 유동화물건, 재매각. (이전 경매 절차에서 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 다시 매각되는 물건으로, 재매각 사유 파악이 필요합니다.)

4. 상권분석

* 주변 상권: 동류형의 업무시설 및 근린생활시설이 밀집된 상업지역으로, 인근에 상업 시설 및 행정복지센터 등이 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건축물 개요: 2022년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 건축물 구조: 외벽 복합판넬 및 페인팅, 내벽 벽지, 창호 샷시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 최근 거래 사례:

* 42.82㎡, 10층, 2025년 9월 매매가 205,000,000원

* 21.22㎡, 12층, 2025년 4월 매매가 150,000,000원

* 본 건(41.75㎡, 4층)은 면적이 유사한 42.82㎡ 매물의 거래가(205,000,000원)를 참고할 때, 층수 및 기타 조건에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 사유: 이전 경매에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 재매각되는 경우이므로, 그 원인을 면밀히 파악해야 합니다.

* 높은 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%를 보증금으로 납부해야 하므로, 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(328,000,000원)와 최근 실거래가(약 205,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재하므로, 입찰가 산정 시 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2022년 준공)인 오피스텔로, 청라 지역의 상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수하는 보증금이나 별도의 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 재매각 물건이라는 점과 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점은 신중한 접근을 요구합니다.

* 매수 신청 시, 재매각 사유와 정확한 최저 입찰가를 반드시 확인해야 하며, 최근 실거래가 수준을 반영한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물이 깔끔하고 유지보수 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 상업지역 내 위치하며 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 단순: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 활용하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건 오피스텔의 건물 면적은 41.75㎡ (약 12.63평)입니다. 최근 동일 건물 내 42.82㎡(10층)의 매매가가 205,000,000원으로 거래되었으며, 이를 기준으로 산정한 평당가는 약 4,787,500원입니다.

* 본 건은 4층에 위치하고 있어 10층 매물 대비 가치 변동이 있을 수 있으나, 유사 면적의 최근 거래 사례를 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가(328,000,000원)와 시세(약 200,000,000원) 간의 차이가 크고, 재매각 물건인 점을 감안할 때, 입찰가는 최근 실거래가를 기준으로 합리적으로 산정해야 합니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 제안합니다.

* 다만, 실제 재매각 시 적용되는 최저 입찰가를 반드시 확인하고, 해당 물건의 재매각 사유 및 추가적인 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출한 것이며, 실제 경매 진행 상황 및 시장 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.