나이스옥션 법원경매 인천 2025타경902 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상7블록 루원린스트라우스더린시티 근린생활시설동 지1층비013호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 ""가정중앙시장역"" 북동측에 위치하는 '루원린
스트라우스더린시티' 근린생활시설동 지1층 비013호로서, 주변은 근린생활시설,
아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건중 지1층 비013호임.

이용상태

'근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지를 '근린생활시설 및 아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 서측, 남동측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

본건은 공부상 '지1층'이나 현황 '1층'인 것으로 조사되었는 바, 업무진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고하기 바람(감정평가서 참조)
-인천 서구청의 사실조회회신서에 의하면, 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음 (2025.4.21.자)
-주식회사 우미글로벌의 사실조회회신서에 의하면, 대지권 비율 43831분의14.4753㎡, 대지사용권(공유지분) 분할청구하거나 건물과 분리하여 처분할 수 없다는 확인서가 제출됨(2025.4.24.자)
-공부상 지1층이나 현황 1층인것으로 조사되었는 바 경매진행시 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경902 (1) 인천지방법원 부동산임의경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경902 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상7블록 루원린스트라우스더린시티 근린생활시설동 지1층비013호

용도: 근린상가

감정가: 706,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 45.84㎡ (약 13.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 가정동에 위치한 '루원린스트라우스더린시티' 내 근린생활시설동에 속해 있습니다.

주변으로는 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

인접 도로 상태는 본건의 북측, 서측, 남동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 교통상황

본건은 지하철 '가정중앙시장역' 북동측에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 중 지하1층 비013호입니다.

용도는 '근린생활시설'로 이용 중에 있습니다.

상하수도 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

본건은 공부상 지하1층으로 기재되어 있으나, 현황은 1층으로 조사되었습니다. 이는 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

1.5. 토지 이용현황

본건이 속한 토지는 광평수의 토지로, '근린생활시설 및 아파트' 건부지로 이용 중에 있습니다.

제시된 정보에 따르면 토지 면적은 0.00㎡이며, 토지 지분 및 제시외 면적 또한 0㎡로 기재되어 있습니다. (이는 집합건물의 특성상 대지권으로 표기되거나 처리될 수 있습니다.)

1.6. 권리분석

말소기준권리는 2024년 3월 22일자 신한은행의 근저당권(금658,800,000원)입니다.

이후 접수된 권리들(소유권이전, 임의경매, 가압류)은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.7. 상권분석

본건은 '루원시티'라는 신흥 주거 상업 복합 지구 내에 위치하고 있습니다.

가정중앙시장역 역세권 상권에 해당하며, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 상권의 활성화 정도 및 업종별 경쟁 현황에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.8. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 인천가정중앙시장역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 시설이 복합적으로 개발된 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

* 주변 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주거 및 상업 환경이 혼합되어 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

* 대지권미등기: 등기부상 대지권이 미등기 상태입니다. 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 감정평가되었으므로, 이 부분에 대한 해결 과정이나 추후 발생 가능한 문제점을 확인해야 합니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각 대상입니다. 이는 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다.

* 유동화물건: 유동화 자산으로 편입된 물건으로, 일반 물건과 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지1층 vs 현황 1층: 공부상으로는 지하1층이나 실제로는 1층으로 사용되고 있는 점은 현황과 공부상의 차이로, 추후 관련 행정 절차나 하자 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

* 대지권 비율 및 처분 제한: 주식회사 우미글로벌 확인서에 따르면, 대지권 비율은 43831분의 14.4753㎡이며, 대지 사용권(공유지분)은 분할 청구나 건물과 분리하여 처분할 수 없다는 확인서가 제출되었습니다. 이는 본 건물의 독립적인 처분이나 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다.

* 취득세(등록면허세) 납부: 인천 서구청 사실조회 회신에 따르면, 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부된 사실이 있습니다(2025.4.21.자). 이는 대지권 미등기 상태와 관련하여 행정적인 처리가 진행되었음을 의미할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 인천 가정동의 역세권 상가로, 신흥 복합 지구 내 위치하여 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 대지권 미등기, 재매각 이력, 그리고 대지권 비율 및 처분 제한에 대한 명확한 해결 방안 없이 경매가 진행되고 있다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 공부상 지1층이나 현황 1층인 점도 관리 및 활용 측면에서 고려해야 할 부분입니다. 이러한 복합적인 요인들을 종합적으로 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

* 역세권 상가: 가정중앙시장역 인근이라는 지리적 이점은 상권 활성화 시 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

* 신흥 복합지구 내 위치: 루원시티 개발 계획과 함께 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 근린생활시설 용도: 상가로서의 기본적인 사업성은 갖추고 있습니다.

1.12. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금(본건은 0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

본건의 감정가는 706,000,000원이며, 재매각 물건이고 대지권 미등기, 처분 제한 등 여러 리스크 요인이 존재합니다.

따라서 입찰가는 이러한 리스크와 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건의 경우, 첫 입찰가보다 낮은 금액에서 시작될 가능성이 있으나, 시장 상황 및 경쟁자의 예상 입찰가 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어려우며, 입찰 희망가는 감정가의 70%~90% 수준에서 시장 조사와 리스크 분석을 통해 결정되나, 본건의 특수성을 고려할 때 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.