나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508102 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "수인분당선 숭의역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 숭의역이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난바설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30M, 남서측으로 약 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2022-10-11) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 '한마음아파트 101'로 표기됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경508102 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 229,000,000원

토지면적: 12.18㎡ (약 3.69평)

건물면적: 65.16㎡ (약 19.72평)

1.2. 부동산 정보

토지 지분: 12.184㎡

건물 지분: 65.16㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.3. 법원 정보

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (단, 권리분석 결과에 따라 인수 여부 상이)

주의사항: 외벽에 '한마음아파트 101'로 표기됨 (현황조사서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "수인분당선 숭의역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수인분당선 숭의역이 인접해 있어 광역적인 교통망 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 북동측으로 노폭 약 30M의 도로와, 남서측으로 약 6M 내외의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 소유권 보존 등기 후 주택 임차권이 설정되었으며, 이후 채권자 주택도시보증공사에 의해 강제 경매가 개시된 상태입니다.

집합건물 등기부상 소유권 보존, 주택임차권(김태원), 강제경매(주택도시보증공사) 순으로 기재되어 있습니다.

3.2. 인수되는 권리/금액

제공된 자료에 따르면, 임차인의 보증금은 본 경매 절차를 통해 인수되지 않는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원) 또한, 임차인의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 할 임대차 관련 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김태원)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-29

확정일자: 2021-09-27

대항력: 없음

물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 지역은 공동주택 및 오피스텔과 함께 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

4.2. 기타 상권 특징

숭의역 인근의 특성상 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 유동인구 및 잠재적 소비층 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 편의시설이 소재할 것으로 예상되며, 대중교통 이용을 통해 주요 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인천광역시 미추홀구 숭의동 일대는 다수의 초, 중, 고등학교 및 교육기관이 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 정보

수인분당선 숭의역을 통한 수도권 전반의 이동이 편리하며, 단지 주변 도로망 또한 잘 구축되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

외벽 표기 상이 (한마음아파트 101)

임차인 관련 명세서 상의 내용과 실제 권리 분석 결과 간의 미묘한 차이(물건명세서 상 소멸되지 않는 권리 언급)는 있으나, 임차인 대항력 없음 및 보증금 미인수 조건으로 정리될 것으로 보입니다.

6.2. 현장 리스크

건물 외벽에 '한마음아파트 101'로 표기되어 있다는 점은 현장 확인 및 소유주, 관리사무소 등과의 소통을 통해 정확한 사실 관계 확인이 필요합니다. 이는 추후 건물의 가치 판단이나 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 숭의동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성이 우수하고 주변 생활 환경이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 인수 부담이 적은 권리 관계가 긍정적입니다. 다만, 외벽 표기 상이와 같은 현장 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류 면밀히 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 수인분당선 숭의역 역세권으로 대중교통 이용 편리

* 매각 후 인수되는 임차인 관련 보증금 및 권리 없음

* 오피스텔 및 근린생활시설 혼합 지역으로 다양한 활용 가능성

* 상대적으로 낮은 토지 지분율로 인한 건물 가치 중심 투자 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 229,000,000원이며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 점을 고려할 때 시장 가격 대비 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능합니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 및 거래 동향, 그리고 본 건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우 210,000,000원 수준에서, 시장 상황 및 투자 수익률 목표에 따라 220,000,000원까지 상향 조정을 검토해볼 수 있습니다.

현장 조사 결과 및 추가적인 권리 변동 사항 발생 시 예상 입찰가는 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.