나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508193 [1] 인천광역시 남동구 간석동 225-302 조인하이빌 지동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""인천상인천중학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 4층 401호로서
외벽 : 사이딩 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508193 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 225-302 조인하이빌 G동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적(토지지분): 27.43㎡ (약 8.21평)

* 건물면적(전용면적): 58.73㎡ (약 17.77평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 대OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 조인하이빌 G동

* 사용승인일: 2002년 07월 04일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 슬래브지붕)

* 총 층수: 지상 5층

* 해당층: 4층

* 전유부 면적: 58.73㎡ (약 17.77평)

* 건축물 연면적: 517.46㎡ (약 156.53평)

* 대지권 면적: 218㎡ (건물 전체 대지 면적)

* 건축 면적: 129.83㎡ (약 39.27평)

* 건폐율: 59.55%

* 용적률: 237.36%

* 주요 용도: 공동주택

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천상인천중학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 물건지 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 규제 사항: 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매 진행: 본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 대구신용보증재단의 가압류 (2023년 8월 18일 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서상 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용 및 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 08월 11일

* 배당신고일자: 2025년 05월 12일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 비록 경매 물건 명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 것으로 예상되나, 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 선순위이므로 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 상존합니다. 따라서 임차인의 권리 관계를 면밀히 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 갑20 (2020.04.29), 갑21 (2021.09.01)

* 가압류: 갑22 (대구신용보증재단, 2023.08.18, 말소기준권리), 갑23 (하나카드주식회사, 2023.09.05)

* 강제경매: 갑24 (대구신용보증재단, 2025.03.13, 본건 경매 개시)

* 총 등기부채권액: 41,380,953원 (이는 매각으로 소멸되지 않는 인수 보증금과는 별개의 채권 총액입니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있어, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변에는 다세대 주택, 아파트 단지, 그리고 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설들이 혼재되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 생활 밀착형 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 지역에 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인천상인천중학교가 가까운 거리에 위치합니다.

* 주거환경: 다세대 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 설비: 급배수, 위생, 도시가스, 난방 설비 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김 (보증금 2,500만원, 전입 2017.08.11) 임차인의 경우, 경매 명세서상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

* 건축물 노후화: 2002년에 사용 승인된 건물로, 약 24년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설(대규모 공장, 유해 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 그러나 상세 지적도 및 항공 사진 등을 통해 추가적인 주변 환경 조사를 권장합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 주거 지역 내에서 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다.

* 가장 큰 특징이자 유의해야 할 점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 것입니다. 경매 명세서 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 배당 여부 및 권리 관계에 따라 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안게 될 위험이 있습니다.

* 건축 연도가 20년을 초과하여 시설의 노후화에 따른 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성될 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 꾸준한 주거 수요가 있는 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출 또는 가치 상승을 노려볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다.

* 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 2026년 3월 거래된 64.73㎡ 주택이 1.73억원에 거래되었습니다 (㎡당 약 267만원).

* 2026년 3월 거래된 47.56㎡ 주택이 1.2억원에 거래되었습니다 (㎡당 약 252만원).

* 본 건의 전용면적 58.73㎡를 고려할 때, ㎡당 250만원 ~ 270만원 수준의 시세를 적용하면 약 1억 4,600만원 ~ 1억 5,800만원 범위의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 문제로 인한 잠재적 리스크와 경매의 특성상, 입찰가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105% ~ 110% 수준인 126,000,000원 ~ 132,000,000원 사이를 권장합니다.

* 이는 임차인 보증금 인수 리스크가 없다고 가정했을 때의 추정가이며, 실제 입찰 전 임차인과의 협상 및 법원 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.