나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507161 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 199-9 아르누보 101 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천 2지하철 시민공원역"" 북서측 인근에
위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환
경은 보통시됩니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로
10분 이내 거리에 인천2지하철 시민공원역이 소재하고있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건물 내 제9층 제903호로서,

외 벽 : 몰탈위 페인팅, 인조석 붙임 외
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 오피스텔 건부지로 주위는 등고평탄하며, 사다리형을 이루고 있습니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 8미터 내외의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>입니다

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507161 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 199-9, 아르누보 101동 9층 903호

건물 용도: 오피스텔

건축 년도: 2022년 (JSON 정보 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 281,000,000원

토지 면적: 54.54㎡ (약 16.5평)

건물 전용 면적: 69.83㎡ (약 21.1평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천 2호선 시민공원역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량: 제반 차량의 출입이 용이합니다.

대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보 10분 이내 거리에 인천 2호선 시민공원역이 위치하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

용도지역: 일반상업지역 (2022-06-13)

기타 용도지구: 방화지구 (2022-06-13)

제한사항: 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부등본상 갑구 5순위 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

다만, 임차인 채승규는 대항력이 있으며 보증금 10,000,000원을 보유하고 있습니다. 이 보증금의 실제 인수 여부는 배당 현황 및 현장 확인을 통해 최종적으로 판단해야 하나, 명세서 상 0원으로 기재된 점을 고려하여 예상 입찰가 산정 시에는 인수 금액이 없는 것으로 간주합니다.

3.3. 말소 예상 권리

주택도시보증공사의 강제경매(갑5) 및 압류(갑6) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권 (을3, 천 )은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황 분석

주택도시보증공사 (천 ): 보증금 320,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-03-04, 확정 2022-02-21, 배당신고 2024-01-30. 대항력 없음으로 분류되며, 말소동의 확약서 제출로 매각 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

채승규: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원. 전입 2024-10-10, 확정 2025-02-21, 배당신고 2025-05-07. 대항력 있음으로 분류됩니다.

임차인 채승규는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 고려할 때, 배당을 통한 변제 여부 또는 추가적인 확인이 필요하며, 금액이 미상으로 간주되지 않더라도 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 해당 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 인천 2호선 시민공원역 역세권으로, 교통 편의성이 양호하여 상업 및 주거 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

주변에 다수의 오피스텔 및 주거 단지가 있어 배후 수요가 확보되어 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천 2호선 시민공원역이 도보 10분 이내 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 시내 이동이 용이합니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

해당 물건은 2022년 준공된 오피스텔로, 철근콘크리트 구조로 건축되어 내구성이 양호합니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있어 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주거 및 업무 목적으로 무난한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

채승규 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 보증금 10,000,000원 인수 가능성이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 감안하여 최종 확인 필요)

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 임대차 조건이 다를 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2024년 2월 265,000,000원에서 2026년 2월 168,870,000원으로 시세 하락이 관찰됩니다. 이는 감정가 281,000,000원 대비 상당히 낮은 수준이며, 시장의 불안정성을 시사합니다. [cite: JSON data analysis, 2, 7]

6.3. 기타 위험 요인

토지이용계획상 방화지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 2호선 시민공원역 인근에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 오피스텔입니다. 교통 및 입지 조건은 양호하나, 최근 시세 하락세가 뚜렷하며 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 부담이 발생할 수 있는 점은 유의해야 합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점과 HUG 임차권의 말소동의 확약서 제출 등을 종합적으로 고려할 때, 권리관계는 비교적 명확해질 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 인천 2호선 시민공원역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신축 건물: 2022년 준공된 건물로 시설 노후화가 적어 즉시 사용 또는 임대가 용이합니다.

낮은 거래가: 최근 거래 사례들이 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 향후 시세 회복 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

명확해지는 권리관계: HUG 임차권의 말소 동의 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점은 권리 분석의 복잡성을 해소하는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

최근 시세 분석:

2024년 2월 (8층, 69.2㎡): 265,000,000원 [cite: JSON data analysis]

2025년 12월 (5층, 69.2㎡): 174,770,000원 [cite: JSON data analysis]

2026년 2월 (5층, 69.83㎡): 168,870,000원 [cite: JSON data analysis]

본 물건의 전용면적(69.83㎡) 및 최근 거래가(2026년 2월 거래 168,870,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 1억 7천만원 내외로 판단됩니다. [cite: JSON data analysis, 2, 7]

인수 보증금: 0원 (물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원' 적용)

예상 입찰가 산정:

현재 시장가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 최근 시세 급락세를 감안하여, 최근 최저 거래가(168,870,000원)를 기준으로 최대 110% 수준을 고려할 수 있으나, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 권리 정리 비용 및 공실 위험 등을 감안해야 합니다.

보수적으로, 최근 최저가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

이 범위는 시장가, 감정가, 잠재적 인수 보증금(채승규 10,000,000원, 단 0원으로 명시된 점 고려) 및 현장 상황을 종합적으로 고려한 수치입니다. 특히, 최근 시세 급락세를 감안하여 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 바람직해 보입니다. 최종 입찰가는 인수 보증금(채승규)의 실제 인수 여부, 배당 현황, 명도 난이도 등을 종합적으로 재확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.