나이스옥션 법원경매 인천 2025타경875 [1] 인천광역시 중구 항동7가 58-77 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 인천광역시 중구 항동7가에 소재하고,"인천항연안여객터미널"동측 인근에 위치하며, 인근은 연안부두, 주차장, 근린생활시설, 공장 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통시설 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 평지의 사다리형이며, 이용상태는 상업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 도로에 접함(지번약도 참조).

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(1974-06-27)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>, 중점경관관리구역(2022-06-20)(인천항 중점경관관리구역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 토지의 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 철골조(테크플래이트)지붕 3층 건물이며, 외벽 : 복합판넬 마감 등 창호 : 알미늄 샷시 마감 등 내부 : 벽지, 타일 마감 등

이용상태

"근린생활시설"임.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수시설 등.

부합물 및 종물

건물개황도, 토지·건물 감정평가명세표 참조 바람.

공부와의 차이

본건의 일반건축물대장상 "위반건축물" 해당 여부는 경매 입찰, 참가 등의 경우에 있어서 관할관청 등에 확인 및 주의 요망.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건 건물의 옥상에 소재하는 제시외건물(2-1, 계단실, 철골조 등) 면적은 대략적인 실측 등에 의한 것이며, 소유자는 미상인 점을 경매 진행시 참고 바람. 본건 건물의 옥상에 소재하는"이동가능 정자"는 감정평가에서 제외하였으므로 참고 바람(사진 참조).

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 제시외 건물(2-1,계단실, 철골조 등)면적은 대략적인 실측 등에 의한 것이며 건물에 부합된 것으로 보아 감정평가액에 포함.
3. (목록 2)위반건축물로 등재되어 있음.
4. 제시외 이동이 용이한 정자등은 감정에서 제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경875(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 중구 항동7가 58-77이며, 용도는 근린시설입니다.

감정평가액은 1,733,080,250원입니다.

토지 면적은 483.40㎡ (약 146.26평)이며, 건물 면적은 669.87㎡ (약 202.65평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 유동화물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

본 토지는 인천광역시 중구 항동7가에 위치하며, "인천항연안여객터미널" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 연안부두, 주차장, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

토지는 북서측 및 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다.

또한, 과밀억제권역, 특별관리해역(시화호-인천연안), 중점경관관리구역(인천항)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 29일 접수된 하나은행의 근저당권(을20)입니다.

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-23, 대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2021-07-29, 대항력: 있음

비고: 보증금이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 사단법인한국수상레저안전협회인천지부, 고

보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2022-10-26, 대항력: 없음

* 임차인: 양

보증금: 3,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2020-09-24, 대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 70,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입일자: 2016-10-04, 대항력: 있음

* 임차인: 임

보증금: 2,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2015-08-12, 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사물고기앤, 김

보증금: 50,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입일자: 2021-08-06, 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사인천해양레저관광, 고

보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2022-09-27, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 정우국제무역 (LI JINFENG)

보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2024-04-18, 대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-05, 대항력: 없음

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 중구 항동7가 일대는 항만 관련 물류, 운송, 서비스업종이 발달한 지역입니다. 근린생활시설도 존재하지만, 항만 기능이 우선시되는 상권의 특징을 보입니다. 인천항 재개발 및 스마트 물류 단지 조성 등 주변 개발 계획이 추진되고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다. 중점경관관리구역 지정은 지역 경관 보전과 함께 균형 잡힌 개발을 유도할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 소규모 편의점이나 식당 등 기본적인 상업시설은 지역 내에 존재할 것으로 예상되나, 대규모 쇼핑몰이나 문화 시설 이용을 위해서는 다른 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금이 0원이거나 미상임에도 대항력이 있는 임차인이 다수 확인됩니다. 특히 보증금 0원 임차인이 2명으로, 이들의 보증금 회수 문제가 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있는 위험이 있습니다.

* 제시외 건물: 옥상에 계단실 등 제시외 건물이 감정평가액에 포함되었으나 소유자는 미상입니다. 이동이 용이한 정자는 감정에서 제외되었습니다.

* 경계 및 면적 관련 불확실성: 토지의 경계 및 면적에 대한 측량이 필요할 수 있다는 점은 실제 면적과의 차이 발생 가능성을 시사합니다.

* 항만 및 산업 지역 특성: 주변 항만 및 산업 시설 밀집 지역의 특성상 소음, 분진, 악취 등 환경적 요인이 생활 또는 영업 활동에 영향을 줄 수 있습니다. 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성을 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천항 배후 지역에 위치한 근린생활시설로, 항만 기능과 연계된 상업적 특성을 지닙니다.

대항력 있는 임차인, 특히 보증금이 미상인 임차인들의 존재와 위반건축물 등재는 주요 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

말소기준권리 외 인수되는 권리(지상권) 여부를 명확히 확인해야 합니다.

인천항 관련 개발 계획은 장기적인 잠재력을 제공할 수 있으나, 현재의 복잡한 권리관계와 건물 상태를 고려할 때 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천항 배후 상권의 잠재력: 인천항 재개발 및 물류 단지 조성 등 관련 개발 사업으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 가치 확보: 토지와 건물을 일괄 취득하여 전체 자산 활용이 가능합니다.

* 제시외 건물 포함 감정: 일부 제시외 건물(계단실 등)이 감정가에 포함되어 있어, 별도의 명도 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,733,080,250원

인수되는 보증금 합계: 0원

본 건은 대항력 있는 임차인 다수 존재(보증금 미상 포함), 위반건축물 등재, 인수 가능성 있는 권리(지상권) 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 제시된 정보를 바탕으로만 구체적인 예상 입찰가 범위를 산정하기는 어렵습니다. 현장 조사, 권리관계 재확인, 법률 및 건축 전문가의 자문을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.