나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508008 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 간석오거리역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상10층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 241-10 :일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-11-14)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508008 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 6층606호

용도: 도시형생활주택

건물명: 도영A베네치움

호수: 606호

건축년도: 2011년 건축허가 (2012년 사용승인)

총 층수: 10층

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.97㎡ (약 1.20평)

토지지분: 3.9699999999999998㎡ (약 1.20평)

건물면적 (전용면적): 13.11㎡ (약 3.97평)

건물지분: 13.11㎡ (약 3.97평)

* 참고: 본 물건은 아파트로 분류되지 않아, 별도의 분양면적 정보는 확인되지 않습니다.

1.3. 매각 정보

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 도시형생활주택

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 인천1호선 간석오거리역이 인근에 소재하며, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입이 용이하며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 규제: 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2023.02.21)

* 등기부채권 총액: 695,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-18

* 확정일자: 2020-12-01

* 배당신고일자: 2023-02-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

간석오거리역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 상업 시설 이용이 편리합니다.

다양한 종류의 주거 및 근린생활시설이 혼재하여 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

* 2026년 3월, 34.65㎡(목화빌라) 5,500만원

* 2026년 3월, 47.56㎡(동아주택) 12,000만원

* 2026년 3월, 64.73㎡(풍경채) 17,300만원

* * 참고: 상기 매매 사례는 다세대 주택으로, 본건(도시형생활주택, 13.11㎡)과는 면적, 용도, 건축 연식 등이 다소 차이가 있으므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 간석오거리역 일대 상업지역 발달로 쇼핑, 외식 등 다양한 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 인프라

* 인천1호선 간석오거리역을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

5.3. 주변 환경

* 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

* 제공된 정보 및 검색 결과 상, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이사항이 있어, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 절차나 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건 외에 공동담보로 묶인 다른 부동산이 존재할 가능성이 있으며, 이는 해당 물건의 가치 평가 및 처분에 영향을 줄 수 있습니다.

* 소형 면적: 13.11㎡(약 3.97평)의 초소형 면적으로, 주거 공간 활용에 제약이 크며, 특정 수요층을 제외하고는 매력도가 떨어질 수 있습니다.

* 건축 연식: 2012년 사용승인된 건물로, 건축 연식이 10년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도시형생활주택: 일반 아파트에 비해 관리 주체나 향후 재건축/리모델링 등에서 불리한 측면이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동의 간석오거리역 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 역세권 입지로 교통이 편리하고 주변에 상업시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다. 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없다는 점에서 경매 물건으로서의 기본 조건은 양호합니다. 그러나 13.11㎡라는 매우 작은 면적, HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특수 사항, 그리고 도시형생활주택이라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 소액 투자 또는 1인 가구 실거주 목적으로 고려해볼 수 있으나, 면적 제약과 특수 사항에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 인천1호선 간석오거리역 도보 이용 가능한 거리.

* 소액 투자 기회: 감정가 8,400만원으로 소액 자금으로 접근 가능.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 간석오거리역 주변의 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 13.11㎡(약 3.97평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 8,400만원(평당 약 2,116만원)입니다.

* 최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 보면, 34.65㎡(약 10.5평)가 5,500만원(평당 약 1,587만원)에 거래되었습니다. 본 건의 평당 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 소형 면적이라는 점과 도시형생활주택의 특성을 감안할 때, 투자 가치는 주로 실거주 목적 또는 1인 가구 대상 임대에 집중될 수 있습니다.

* 따라서, 감정가 8,400만원을 기준으로 하기보다는, 실제 거래 가능한 시장 가격을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 관점에서, 본 건의 면적, 용도, 특이사항을 종합적으로 고려하여 5,000만원 ~ 6,500만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

* 실제 입찰 전, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.