나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507875 [1] 인천광역시 부평구 십정동 75-1 베네치아 1동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 ""인천상정고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2011.12.01.)

외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감
내벽 : -
창호 : 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(열우물 GB 우선해제지구), 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

제시외 건물 포함된 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507875 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 75-1 베네치아 1동 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 2,227만원

* 토지면적: 38.55㎡ (약 11.66평)

* 건물면적: 51.98㎡ (약 15.72평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층

* 사용승인일: 2011년 12월 1일

* 건축물대장상 대지면적: 358㎡ (약 108.3평)

* 건축물대장상 연면적: 533.53㎡ (약 161.4평)

* 건축물대장상 건폐율: 54.93%

* 건축물대장상 용적률: 149.03%

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "인천상정고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(열우물 GB 우선해제지구), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

* 주변 시설: 본 건 인근에 인천상정고등학교가 소재하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 조사를 통해 확인된 혐오시설은 없었습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 권리종류: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024년 12월 12일 접수, 갑4)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권 (김서경): 을3, 2025년 1월 23일 접수, 임대차보증금 1억 5,500만원, 전입일자 2022년 6월 28일, 확정일자 2022년 6월 7일. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 강제경매 (주식회사씨엔에스대부): 갑5, 2025년 2월 26일 접수, 채권액 4,743,345원. 이는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 1억 5,500만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 28일

* 확정일자: 2022년 6월 7일

* 대항력: 있음 (선순위 임차권으로 매수인 인수 대상)

* 비고: 인수 보증금 합계: 1억 5,500만원

* 임차인: 엄

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 추가 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

2.

* 본 건이 위치한 지역은 다세대주택과 단독주택이 주를 이루는 주거 밀집 지역입니다.

* 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 주거 생활에 필요한 편의시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

* 인근에 학교가 있어 학생들을 대상으로 한 소규모 상권도 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 1억 5,500만원 전액을 매수인이 인수해야 하므로, 총 매수 비용 증가 요인이 됩니다.

* 임차인 엄 정보 불확실: 임차인 엄 는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 금액이 불확정적입니다. 이는 매수인이 예상치 못한 추가 부담을 안게 될 가능성을 내포합니다.

* 중복사건: 중복사건으로 등록되어 있어, 해당 사건들과의 복잡한 권리 관계 및 경매 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함 가격: 등기부 및 공부상 제시외 면적은 없으나, 감정평가서상 제시외 건물 포함 가격으로 평가되었으므로, 현장 확인 시 별도 등재되지 않은 건물이나 구조물이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

* 본 물건은 2011년에 준공된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 주거용으로 이용 중입니다.

* 주요 리스크는 선순위 임차인의 보증금 1억 5,500만원을 인수해야 한다는 점과, 또 다른 대항력 있는 임차인(엄 )의 보증금 및 차임이 미상이라는 점입니다.

* 특히, 인수해야 할 임차 보증금(1억 5,500만원)이 감정가(1억 2,227만원)보다 높다는 점에서, 물건의 가치 대비 부채 부담이 크다는 것을 인지해야 합니다.

* 권리 분석 및 임차인 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사 없이는 투자에 신중해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 인천 지역 다세대주택 시장의 향후 가격 상승 잠재력

* 정확한 권리 분석을 통한 정확한 인수 비용 산정 시, 시세 대비 저가 매수 가능성

* 입지 조건 및 주변 개발 계획 등 가치 상승 요인 검토

1.8. 예상 입찰가

2.

* 시세 분석:

* 유사 물건 (2011년 준공, 58.11㎡, 지훈캐슬1,2동)은 2026년 7월 2일 1억 2,800만원에 거래되었습니다 (약 220만원/㎡).

* 유사 물건 (2001년 준공, 42.39㎡, 계림시티빌)은 2025년 12월 3일 2억 1,000만원에 거래되었습니다 (약 495만원/㎡).

* 유사 물건 (1990년 준공, 36.87㎡, 신촌아트빌라)은 2025년 12월 1일 1억 5,400만원에 거래되었습니다 (약 418만원/㎡).

* 본 건은 2011년 준공, 51.98㎡이며 감정가는 1억 2,227만원입니다 (약 235만원/㎡).

* 종합적으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 약 1억 2,000만원 ~ 1억 9,000만원 범위로 추정되나, 인수 보증금(1억 5,500만원)이 감정가보다 높으므로 실제 매각가는 더 높아질 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 총 매수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금

* 목표 총 매수 비용 (시장 가치 고려)을 약 1억 9,600만원 (비교사례 평균 가격/㎡ 기준 추정)으로 설정 시,

* 예상 입찰가 = 목표 총 매수 비용 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 1억 9,600만원 - 1억 5,500만원 = 4,100만원

* 따라서, 예상 입찰가는 약 4,100만원 ~ 5,500만원 범위로 제안합니다.

* 이는 인수 보증금(1억 5,500만원)을 포함한 총 매수 비용이 약 1억 9,600만원 ~ 2억 1,000만원 수준이 될 수 있음을 의미합니다.

* 제시외 건물 포함 가격이라는 점과 미확인 임차인의 존재로 인해, 신중한 접근과 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.