나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507797 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-7 로뎀레뷰 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평중학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 인근에 근린생활시설, 상업용부동산 및 학교, 공원 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상 10층 건물중
제9층 제901호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 하이샤시 창호 마감등.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507797 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 119-7 로뎀레뷰 9층901호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 163,000,000원

* 토지면적: 8.85㎡ (약 2.68평)

* 토지지분: 8.846㎡ (약 2.68평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 49.86㎡ (약 15.08평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트 철근콘크리트(평슬라브)지붕, 지상 10층 건물 중 제9층 제901호

* 사용승인일: 2012년 12월 28일

* 건물 총면적 (연면적): 2537.762㎡

* 대지 면적: 379.8㎡

* 세대수: 12세대 (총)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 상업용부동산, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로상태: 본건 진입로가 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 경매 기본정보:

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507797 (1)

* 채권자: 주택도시보증공사

* 경매구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 국민은행 가압류 (2021년 11월 29일 접수)

* 권리관계 요약:

* 을구 순위 5번 주택임차권(안기웅, 보증금 166,000,000원, 전입 2021.02.15, 확정 2020.12.17)이 존재하나, 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서에 의하면, '을구 순위 5번 주택임차권등기'는 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 시 소멸 가능하다고 명시되어 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 권리분석 요약되어 있어, 채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 말소 동의가 예상됩니다.

* 그러나, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항 및 'HUG 인수조건 변경' 등 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.

* 말소되는 권리: 을구 5번 주택임차권 (주택도시보증공사 동의 시), 갑6 국민은행 가압류 (말소기준권리), 갑7 서민금융진흥원 가압류, 갑8 임우등 가압류, 갑9 국민행복기금 가압류, 갑10 주택도시보증공사 강제경매, 갑11 부평구(인천광역시) 압류.

* 등기부총채권액: 196,085,351원

* 채무자/소유자: 등기부상 소유권 이전 내역이 있으나, 현재 채무자 정보는 명시되지 않음. (정확한 채무자 정보는 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 "부평중학교" 남동측 인근.

* 주변 환경: 주거용 건물(아파트, 다세대주택)과 업무시설, 근린생활시설, 상업용부동산이 혼재되어 있습니다. 학교 및 공원이 인접해 있어 주거 환경 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 상권 특성: 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달된 지역으로, 안정적인 수요가 예상됩니다. 부평중학교와 인접하여 학군 관련 수요도 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 근거리 지하철역 이용이 가능하며, 자가용 접근성도 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업용 부동산이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 부평중학교가 인접해 있으며, 주변에 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경도 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성:

* 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권(을구 5번)이 언급되었습니다.

* 이는 임차 보증금 166,000,000원 전액 또는 일부가 인수될 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 여부 및 HUG 인수 조건 변경 사항이 최종 인수 여부를 결정하는 핵심 요소입니다.

* 본 사항은 입찰 전 반드시 법원, HUG, 또는 관련 전문가를 통해 최종 확인이 필요합니다.

* 용도 제한: 본건은 도시형생활주택으로, 일반 주택이나 아파트와는 다른 법규 및 관리가 적용될 수 있습니다. (주의사항으로 명시됨)

* 지역 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 명도 관련: 현재 임대차 관계가 미상이라는 점은, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가적인 이슈가 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 부평구 부평동 119-7번지 로뎀레뷰 901호는 도시형생활주택으로, 부평중학교 인근에 위치한 경매 물건입니다. 주변 환경은 주거, 상업, 업무시설이 혼재되어 있어 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

가장 주의 깊게 살펴봐야 할 부분은 임차인 관련 권리관계입니다. 임차인 현황에서 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 물건명세서 상에서는 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 주택임차권이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 여부가 인수 여부를 결정하는 핵심 요소입니다. HUG가 채권자이고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 보증금이 인수되지 않을 가능성을 높게 시사하지만, '대항력있는 임차인'이라는 특이사항 및 'HUG 인수조건 변경' 문구는 잠재적 리스크로 인식하고 반드시 명확한 확인을 거쳐야 합니다.

이러한 임차인 관련 불확실성이 해소된다면, 감정가 대비 현재 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 본건의 감정가(163,000,000원)는 현재 추정 시세(290,000,000원 ~ 310,000,000원)보다 현저히 낮아, 합리적인 입찰가로 낙찰받을 경우 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 보증금 인수 리스크 해소 시 매력적인 투자 기회: 임차 보증금 166,000,000원의 인수 리스크만 명확히 해결된다면, 안정적인 지역 내 주거용 부동산에 투자할 수 있는 좋은 기회입니다.

* 우수한 교통 및 생활 편의성: 근거리 지하철역 및 버스 정류장, 다양한 생활 편의시설 이용이 편리하여 실거주 및 임대 목적 모두에 적합합니다.

* 부평동 지역의 꾸준한 수요: 인천 부평구는 인구 밀집도가 높고 수요가 꾸준한 지역으로, 부동산 가치 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 7월 기준):

* 43.31㎡ (7층, 2016년 구축) 18,800만원

* 49.26㎡ (5층, 2015년 구축) 28,400만원

* 본건 물건 정보: 49.86㎡ (9층, 2012년 구축)

* 유사 면적 및 층수, 건축 연도를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 수준으로 추정됩니다. (평당 약 1,900만원 ~ 2,050만원)

* 입찰가 산정:

* 본건의 감정가(163,000,000원)는 추정 시세 대비 매우 낮은 수준입니다.

* 가장 큰 변수는 임차인 보증금 166,000,000원의 인수 여부입니다. '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 우선적으로 고려하여 보증금 인수 가능성이 낮다고 가정합니다.

* 만약 보증금이 인수되지 않는다면, 감정가보다 높은 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

* 시세 하단(290,000,000원)의 75% ~ 85% 수준을 낙찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적으로 접근 시: 290,000,000원 * 0.75 = 217,500,000원

* 공격적으로 접근 시: 290,000,000원 * 0.85 = 246,500,000원

* 따라서, 임차인 관련 불확실성 최종 확인 후, 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 주의: 만약 임차 보증금 166,000,000원이 인수된다면, 본 물건의 총 부담액은 163,000,000원 + 166,000,000원 = 329,000,000원이 되어 시세보다 높아지므로, 이 경우 입찰을 재고해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.