나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507693 [1] 인천광역시 부평구 부평동 464-55 태원아파트2차 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평여자고등학교"" 동측으로 약50미터 지점에
위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하고
주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반교통상황
무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 6층건내의 제6층 제601호로서,
외벽 : 드라이비트등 마감.
내벽 : 타일 및 벽지 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역,
(2022-12-30), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507693 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 464-55 태원아파트2차 6층 601호

용도: 아파트

감정가: 133,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.80㎡ (약 4.78평)

건물면적 (전용면적): 49.42㎡ (약 14.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

분양면적: 제공되지 않음

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평여자고등학교 동측 약 50미터 지점에 위치하고 있습니다. 주변으로는 유사한 형태의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 상업 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 이용

건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 건물 내 제6층 제601호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 가장형의 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 본건 동측으로 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑9)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 전시연 (갑7), 서미영 (갑8)

* 주택임차권: 김인선 (을11), 보증금 135,000,000원, 2021년 7월 16일 확정, 2021년 9월 3일 전입. (이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있음을 유의해야 합니다.)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑9), 2023년 5월 10일 접수, 342,000,000원. (말소기준권리)

* 압류: 금천세무서장 (갑10), 2024년 1월 17일 접수.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑11), 2025년 2월 25일 접수, 135,000,000원. (본건 경매개시결정)

3.3. 총 권리금액

등기부상 총 권리금액은 477,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 3일

* 확정일자: 2021년 7월 16일

* 배당신고일자: 2023년 6월 20일

* 대항력: 제공된 '임차인 현황'에는 '없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항', '특수물건정보', '물건명세서 참고사항'에는 '대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경', '주택도시보증공사의 말소동의 확약서' 제출 사실이 명시되어 있어 권리 관계가 복잡하고 주택도시보증공사(HUG)의 인수 또는 처리 조건이 중요한 변수로 작용할 것으로 보입니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 공동주택 밀집 지역과 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역입니다. 부평여자고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 및 전철역 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 부평여자고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 HUG 인수조건: 임차인 김인선의 권리관계가 복잡하며, '대항력 있는 임차인'으로 언급되지만 '대항력 없음'으로도 기재되어 있어 혼란의 소지가 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출 및 'HUG 인수조건 변경' 명시로 미루어 볼 때, HUG가 해당 임차인의 보증금 또는 권리 관계를 인수하거나 특별히 처리할 가능성이 높습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 인근 시설: 직접적인 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 인천 부평구 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성과 교통이 양호합니다.

* HUG 연관성: 채권자인 주택도시보증공사가 가압류 및 강제경매를 신청한 점과 임차인의 권리 관계에 HUG가 개입된 점은, 해당 물건이 HUG의 관리 하에 있거나 특정 조건으로 매각될 가능성을 시사합니다. HUG와의 협의 또는 관련 절차 이해가 투자의 중요한 포인트가 될 수 있습니다.

* 소형 평수: 전용면적 49.42㎡ (약 14.95평)의 소형 아파트로, 1인 가구나 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권 인근에 위치한 아파트입니다. 부평여자고등학교와 인접하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 다만, 임차인 권리 관계와 관련하여 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 사실이 있어, 이에 대한 면밀한 권리 분석 및 HUG와의 추가적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 복잡한 권리 관계를 명확히 해소할 수 있다면, 비교적 안정적인 입지에 있는 소형 아파트로서 투자 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가는 본건의 감정가 133,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

* 임차인 관련 위험 인수 비용: HUG의 인수 조건 및 향후 처리 비용을 예상하여 입찰가에 반영해야 합니다. (제공된 정보상 인수 보증금은 0원이나, HUG의 처리 방식에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.)

* 시장 상황 및 유사 물건 시세: 현재 부평동 지역의 아파트 시세 및 최근 거래 사례를 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 향후 명도 및 수리비: 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 예상되는 수리비 또한 고려하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다.

* 본 건의 경우, HUG의 적극적인 개입 정황으로 인해 일반적인 경매 물건과는 다른 접근이 필요하며, HUG와의 협의 결과 및 인수 조건의 구체적인 내용에 따라 입찰가 전략이 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.