나이스옥션 법원경매 인천 2025타경849 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 11층1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역(인천지하철 1호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 1호선 ""간석오거리역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상13층 건내 제11층 제1102호로서,
(사용승인일 : 2013.03.20)
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 ""도시형생활주택 및 오피스텔"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로한면의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경849 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 11층1102호

용도: 도시형생활주택

감정가: 47,000,000원

토지면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

건물면적: 12.37㎡ (약 3.74평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2013년 03월 20일

건축물명: 간석리페(2차) 도시형생활주택

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간석오거리역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건 물건 북측으로 소로한면의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2013년 10월 30일 접수된 논산농업협동조합의 근저당권입니다.

1.3. 2.인수되는 권리

본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 인수 보증금 합계 0원입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

1.3. 3.임차인 현황

현재 파악된 임차인은 강종석 씨이며, 보증금 22,000,000원, 차임 0원입니다. 2020년 06월 22일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 22,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-06-22

* 대항력: 없음

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설 현황

간석오거리역 인근의 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설, 편의점, 식당 등이 밀집해 있습니다. 역세권의 이점을 바탕으로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 2.혐오시설 존재 여부

현재 조사된 정보에 따르면, 본 물건지 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

지하철역, 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 각종 은행, 병원, 마트, 상업시설 등이 인근에 위치하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2.주거 환경

도시형생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중이며, 비교적 최근인 2013년에 준공되어 건물 상태 및 시설 면에서 양호할 것으로 예상됩니다. 주변은 주택가와 상업시설이 혼합된 지역으로 기본적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 2.공부와의 차이

건축물대장 및 등기부등본 상 내용과 현황 간에 특이한 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.6. 3.임대관계 관련 불확실성

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최근인 2013년에 준공되어 주거 편의성이 양호한 편입니다. 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 명확한 권리 관계를 파악할 수 있는 물건입니다. 다만, 도시형생활주택으로서의 전용면적이 작다는 점과 지역 내 시세 대비 감정가의 적정성을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천 지하철 1호선 간석오거리역 역세권의 우수한 입지

* 2013년 준공으로 비교적 신축 건물

* 대항력 있는 임차인 없음 및 인수되는 권리 없음으로 권리관계 명확

* 작은 면적으로 1인 가구 대상 임대 수익 기대 가능

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 건과 유사한 규모 및 연식의 매물이 직접적으로 비교하기는 어려우나, 인근 다세대 주택의 실거래가격을 고려할 때, 본 건의 감정가(47,000,000원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

하지만 본 건은 도시형생활주택으로, 비교 대상인 다세대 주택과는 시세 형성 요인이 다를 수 있습니다. 역세권 소형 주거 상품의 희소성과 신축 연식 등을 감안하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 38,000,000원 ~ 42,000,000원 사이로 검토하시는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 추가적인 시장 조사와 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.