나이스옥션 법원경매 인천 2025타경787 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 9-2 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목감정 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 '진두선착장' 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하나 대중교통 여건은 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(3),(7) 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(4) 사다리형 평지로서, 컨테이너 수개동 적재되어 있음.
기호(5) 도로로 이용중임.
기호(6) 사다리형 평지로서, 전 상태임.

인접 도로상태

기호(3),(4),(6),(7)은 진입로로 이용중인 기호(5)에 접하며, 기호(5)는 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3)계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함)

기호(4),(5),(6)계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(7)계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 경량철골구조 기타지붕 1층 건물로서,
외벽: 판넬 등 마감
창호: 샷시 창호
(건축물대장상 사용승인일자:2023.9.27)

기호(2) 경량철골구조 기타지붕 1층 건물로서,
외벽: 판넬 등 마감
창호: 샷시 창호
(건축물대장상 사용승인일자:2023.9.27)

이용상태

기호(1),(2) 단독주택 임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 건물내부에 다락이 설치되어 있으며, 건물에 부대하여 소유자미상의 목재 데크가 설치되어 있음.

공부와의 차이

기호(1),(2) 건물은 등기사항전부증명서상 '내리 9-2,9-8'에 소재하는 것으로 등재되어 있으
나, 토지 분할,합병으로 현황 기호(1)건물 '내리9-2' 소재, 기호(2)건물 '내리9-71' 소재하
고 있으며 건축물대장상은 지번변경 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 기호(2) 건물에 부대하여 설치되어 있는 '제시외건물 ㄱ)목재 테크' 일부가 인접필지(내리
9-73)에 걸쳐 소재하고 있으며, 현장조사시 임차인이 설치한 것으로 탐문되었음.

- 기호(7) 지상에 소재하는 '이동식창고'는 토지에 기초가 없고 이동이 용이하여 본건평
가에 불포함하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. (목록4) 공부상 지목은 '전'이나 현황은
'잡종지'로 확인됨, 농지취득자격증명 제
출 필요(2025.12.11.자 영흥면 사실조
회 회신서 참조)
3. (목록1) 건물은 등기사항전부증명서서
상'내리 9-2, 9-8' 지상에 소재하는 것으
로 등재되어 있으나, 합병되어 건축물대
장상 '내리 9-2'지상에 소재하고 있음
4. (목록4) 매각에서 제외되는 소유자 미
상의 콘테이너 대략 15개 정도 소재함.
(부동산현황조사보고서 참조)
5. (목록5)경매개시결정상 매각지분과 변
동있음(채권자 2026. 2. 2.자 일부취하)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경787 (1)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 9-2번지 (신주소: 인천광역시 옹진군 영흥로144번길 70)

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 1221.00㎡ (약 369.35평)

* 토지 지분: 1070.3022㎡ (약 323.75평)

* 건물 면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

* 건물 지분: 36㎡ (약 10.89평)

* 건물 사용승인일자: 2023년 9월 27일

* 감정가: 495,893,300원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 '진두선착장' 북측 인근에 위치하며, 인근 지역은 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로의 진출입은 가능하나, 인근 버스정류장 소재에도 불구하고 대중교통 여건은 다소 불편한 지역으로 파악됩니다.

* 토지 이용 및 형태: 주거용 건부지로 이용 중인 평탄하게 조성된 부정형 토지와 사다리형 평지 등으로 구성되어 있습니다. 기호(5) 토지는 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지들은 진입로로 이용되는 도로(기호5)에 접해 있으며, 해당 도로는 외부 도로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 기호(7) 토지는 준보전산지에도 해당합니다.

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 본건은 인천지방법원 2025타경787호 부동산 임의경매 사건입니다.

* 등기부상 모든 근저당권, 근저당권공동담보, 지상권설정 및 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리(을12, 2019-08-13)보다 늦거나, 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 확인되지 않습니다. (단, 물건명세서에 '지상권개요' 언급이 있으나, 등기부상 해당 지상권은 말소 처리되어 있습니다. 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 등록된 임차인이 없거나, 인수 사항이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

2줄 띄우기

* 본건은 영흥면 내리, 즉 섬 지역에 위치하며, 주변은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전원적인 생활 환경을 이룹니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업 시설이나 금융기관 등은 접근성이 떨어질 수 있습니다.

* 최근 제공된 '연립, 다세대, 빌라' 매매 정보(중앙그린파크, 영흥훼미리타운 등)는 본건과 건물 유형이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 정보상 거래 금액은 6천만원대로, 이는 본건의 넓은 토지 면적이나 감정가와는 큰 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

2줄 띄우기

* 주거 환경: 조용하고 한적한 전원 생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

* 교통: 자가용 이용 시 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 불편함이 따릅니다.

* 주변 시설: 영흥면 소재지 내 편의시설 및 진두선착장 인근 시설 이용 가능합니다.

* 영흥도 개발 계획: 제2영대교 건설 논의가 있으며, 미래 에너지 거점 조성 계획 등이 추진되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2줄 띄우기

* 농지취득자격증명: 토지 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '잡종지'로 확인되어, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필요합니다. (2025.12.11.자 영흥면 사실조회 회신서 참조)

* 건물 소재지 불일치: 등기부상 건물 소재지가 '내리 9-2, 9-8'로 되어 있으나, 건축물대장상 '내리 9-2'에 합병되어 소재하는 것으로 등재되어 있습니다. 합병 및 지번 변경 관련 사항으로, 등기부와 건축물대장 간의 일치를 위한 정리가 필요할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 소유자 미상의 컨테이너 약 15개가 소재하며, 이는 본 매각 대상에서 제외됩니다. (부동산현황조사보고서 참조)

* 부대 시설: 건물(기호2)에 부속된 목재 데크 일부가 인접 필지(내리 9-73)에 걸쳐 있으며, 임차인이 설치한 것으로 탐문되었습니다. 이 부분은 매수인 또는 임대차 관계에 따라 인수 또는 철거 등 추가적인 검토가 필요합니다.

* 이동식 창고: 토지(기호7) 지상에 소재하는 이동식 창고는 기초 없이 이동이 용이하여 감정평가에서 제외되었으며, 매각 대상에 포함되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 일부 토지(기호4)에는 컨테이너가 적재되어 있으며, 기호(6)은 전 상태로 이용 중입니다.

* 혐오시설 및 개발 논란: 과거 영흥도 주민들은 발전소, 쓰레기 매립장, 하수처리장 등 혐오시설 건설에 대해 강력히 반발한 바 있습니다. 현재는 미래 에너지 거점 조성 등 개발 계획이 추진되고 있으나, 이 과정에서 사유 재산권 침해 논란도 제기된 바 있습니다.

1.6. 종합 의견

2줄 띄우기

* 본 물건은 인천 옹진군 영흥면에 위치한 넓은 토지(약 369평)와 신축 단독주택(약 11평)입니다.

* 권리 관계는 명확하여 소멸주의 원칙에 따라 말소될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 필요, 건물 소재지 불일치, 매각 제외 물건 등의 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 전원 생활 또는 주말 주택, 귀농/귀촌 목적에 적합할 수 있으며, 넓은 토지를 활용한 다양한 개발 가능성을 가지고 있습니다.

* 주변 환경은 자연 녹지와 농경지가 혼재된 조용한 지역이나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

1.7. 투자 포인트

2줄 띄우기

* 압도적인 토지 면적: 1221.00㎡ (약 369.35평)의 넓은 토지는 향후 전원 주택 신축, 증축, 토지 분할, 텃밭 활용 등 다방면에 활용될 수 있는 큰 장점입니다.

* 최신 건물: 2023년 9월에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축 상태를 유지하고 있습니다.

* 영흥도 지역의 잠재력: 수도권과의 접근성이 좋은 섬으로, 관광 및 주말 주택 수요 증가 가능성이 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 차이 활용: '전'이나 '잡종지'로 이용되는 토지는 현황에 맞는 개발 계획 수립 또는 지목 변경을 통해 가치를 높일 수 있습니다. (농지취득자격증명 제출 필요)

1.8. 예상 입찰가

2줄 띄우기

* 감정가: 495,893,300원

* 시세 분석: 본건과 같이 넓은 토지를 가진 단독주택 물건의 직접적인 시세 분석은 제한적입니다. 제공된 JSON 데이터는 '다세대, 연립' 주택의 매매 정보로, 본건의 가치 평가와 직접 비교하기 어렵습니다. 해당 데이터 상 거래가는 6천만원대로, 본건과는 가치 체계가 상이합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 감정평가서상 토지, 건물, 부합물 등을 종합적으로 고려한 결과입니다.

* 현황 토지 이용, 농지취득자격증명 제출 필요성, 매각 제외 물건 존재 등을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근 시: 감정가의 80% 수준인 약 396,714,640원부터 고려해 볼 수 있습니다.

* 적정가 산정 시: 감정가의 85% ~ 90% 수준인 약 421,809,305원 ~ 446,303,970원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 해당 물건에 대한 추가 조사 결과, 그리고 입찰 당시 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.