나이스옥션 법원경매 인천 2025타경818 [1] 인천광역시 연수구 송도동 100 송도더샵퍼스트파크에프13-1블럭 1301동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""인천송일초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하고 도보 10여분 거리로 인천지하철 1호선 ""인천대입구역"" 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1301동 44층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건 아파트로 이용 중임.

설비내역

본건 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 가장형의 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외곽 공도에 접하여 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 송도동 100은 준주거지역(2024-12-09), 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2008-04-10)(외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-26)(예송초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-24)((가칭)국제39초등학교예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2008-04-10)(외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-02-26)(예송초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

물건 비고

재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경818 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 100 송도더샵퍼스트파크에프13-1블럭 1301동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 993,000,000원

토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

건물면적: 95.87㎡ (약 29.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 재매각

주의사항: 재매각 사건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 42.42㎡

토지지분: 42.4214㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 95.87㎡

건물지분: 95.87㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특수물건정보

중복병합사건, 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 인천송일초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 도보 약 10분 거리에 인천지하철 1호선 인천대입구역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 대로3류, 중로1류 등으로 지정되어 있으며, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

* 인천송일초등학교 인근 위치

* 인천지하철 1호선 인천대입구역 도보 접근 가능

* 단지 내 도로를 통해 외부 공도 접합

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 임의경매 사건으로, 일반적인 경우 매각으로 인해 소유권 이외의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸됩니다. 등기부등본 요약 상 을구의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 대부분의 권리가 말소 처리되었습니다.

3.2. 말소되지 않는 권리

등기부등본 요약 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 등은 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 현황이 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 반드시 직접 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

1,305,400,000원

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

송도국제도시 내에 위치하여 신흥 주거지역으로서의 가치를 지니고 있습니다. 송도더샵퍼스트파크 단지는 비교적 신축(2017년 입주)으로, 최신 주거 트렌드를 반영한 단지 설계를 갖추고 있습니다.

4.2. 배후 수요

단지 주변으로 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.3. 개발 호재

송도국제도시는 지속적인 개발과 투자 유치가 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 송도더샵퍼스트파크F13-1BL (13단지)

* 건축년도: 2017년

* 총 동수: 5동 (F13-1BL 기준)

* 총 세대수: 856세대 (F13-1BL 기준)

* 최고층: 44층

* 해당 물건 층수: 2층

* 주차시설: 총 1233대 (지하 자동 주차 1228대, 지상 5대)

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 사용승인일

2017년 11월 17일

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 경매 진행 상황

* 본 건은 재매각 사건으로, 최초 경매에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납한 경우입니다. 재매각 시 최저매각가격이 조정될 수 있습니다.

* 중복병합사건으로 진행되어 관련 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 유동화 물건으로, 채권 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 미상

* 인수 보증금은 없다고 기재되어 있으나, 임차인 현황이 미상으로 명확한 점유자 및 권리 관계 확인이 필요합니다. 명도 시 발생할 수 있는 예기치 못한 상황에 대비해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 13억 원이 넘는 점은 채무자의 재정 상태가 매우 좋지 않았음을 시사합니다. 이는 경매 과정에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시라는 우수한 입지에 위치하며, 비교적 신축인 아파트입니다. 최근 실거래가 기준으로 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 재매각 및 중복병합 사건이라는 점, 그리고 임차인 현황이 미상이라는 점은 본건 취득 시 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 핵심 사항입니다. 특히, 현재 점유자가 누구인지, 점유자와의 명도 가능성 및 소요 기간 등을 사전에 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시 내 탁월한 입지

* 비교적 신축인 아파트(2017년 준공)

* 최근 실거래가 대비 상대적으로 낮은 감정가

* 재매각으로 인한 최저매각가격 조정 가능성

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보(2026년 7월)를 분석해 볼 때, 본건과 유사한 면적의 아파트 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 84.94㎡ (9층) 거래가: 102,900만원 (약 12.115백만원/㎡)

* 108.08㎡ (4층) 거래가: 126,500만원 (약 11.704백만원/㎡)

본건은 95.87㎡ 면적에 2층으로, 해당 면적대의 최신 거래가와 층수(낮은 층)를 고려할 때, 시장 가격은 약 11억 2천만원 ~ 11억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 993,000,000원이며, 재매각으로 인한 최저매각가격 조정 폭과 경매 시세 추이를 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가(9.93억)보다 약간 높은 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 파악하며 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

현 시세 및 경매 상황을 고려한 예상 입찰가는 약 10억 5천만원 ~ 11억 5천만원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통해 점유 관계, 명도 가능성, 단지 내 유사 물건 시세 등을 최종 확인하신 후 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.