나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508113 [1] 인천광역시 부평구 청천동 259-11 혜인아이빌1차 5층501호 다세대주택 경매

인천광역시 부평구 원길로24번길 31-11 혜인아이빌1차, 5층501호 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경508113(인천지방법원 경매2계). 감정가 105,000,000원, 최저가 25,210,000원. 매각기일은 2026-07-22입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 508113 [1]
소재지	인천광역시 부평구 청천동 259-11 혜인아이빌1차 5층501호
도로명주소	인천광역시 부평구 원길로24번길 31-11 혜인아이빌1차, 5층501호
용도	다세대주택
건물명	혜인아이빌1차
매각기일	2026.07.22
관할법원	인천지방법원 경매2계 (032-860-1602(구내:1602))
이용제한	(한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 상대보호구역, 제2종일반주거지역

인천광역시 부평구 청천동 259-11 혜인아이빌1차 5층501호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	16.18㎡ (4.89평)
건물면적	32.95㎡ (9.97평)

금액

감정가	105,000,000원
최저가	25,210,000원 (감정가 대비 24%)
입찰보증금	2,521,000원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.11	105,000,000원	유찰
2차	2026.04.13	73,500,000원	유찰
3차	2026.05.14	51,450,000원	유찰
4차	2026.06.22	36,015,000원	유찰
5차	2026.07.22	25,210,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '부평구청역' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건 소재 건물 인근까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인
교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 제501호
외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임.
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.
이용상태: ‘다세대주택’으로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 일단의 토지는 인접지 대비 등고 평판한 자루형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 청천동 259-11 :제2종일반주거지역(2016-01-18), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
청천동 259-30 :제2종일반주거지역(2016-01-18), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508113 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

감정가: 105,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 259-11 혜인아이빌1차 5층501호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.18㎡ (약 4.89평)

토지지분: 16.18㎡ (약 4.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

건물지분: 32.945㎡ (약 9.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

임차인 현황:

- 오명준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-04, 대항력 없음

- 최용석: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-11, 확정일자 2021-06-02, 배당신고일자 2024-02-02, 대항력 있음

1.5. 등기부 요약

- 갑3: 2008-08-04 소유권이전 (최진희)

- 을5: 2024-02-02 주택임차권 (최용석, 100,000,000원) - 말소: 인수 (전입일자: 2021-06-11, 확정일자: 2021-06-02)

- 갑6: 2021-06-11 소유권이전 (신재욱, 매매 100,000,000원)

- 갑7: 2022-12-23 압류 (잠실세무서장, 말소기준권리)

- 갑8: 2025-03-07 강제경매 (채권자: 최용석, 100,000,000원)

등기부채권 총액: 100,000,000원

1.6. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-02-11

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위5번 주택임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2021.06.11, 확정일자 2021.06.02) 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '부평구청역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제5층 제501호

- 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

- 창호: 알루미늄새시 창호 등

- 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

2.4. 토지 형상 및 이용상태

일단의 토지는 인접지 대비 등고 평판한 자루형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

- 청천동 259-11, 259-30: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 잠실세무서장 압류 (갑7)

인수되는 권리: 최용석의 주택임차권 (을5), 임대차보증금 100,000,000원. 전입일자 2021.06.11, 확정일자 2021.06.02. 본 임차인은 채권자(최용석)와 동일인이며, 해당 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

3.2. 임차인 분석

- 오명준: 보증금 0원으로 대항력 없음.

- 최용석: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2021-06-11, 확정일자 2021-06-02. 선순위임차권자로 대항력이 있으며, 배당 순위에 따라 잔액 발생 시 매수인이 인수하게 됨. 채권자이기도 하므로 경매를 통해 보증금 회수를 시도한 것으로 보임.

3.3. 인수 보증금

본건의 경우, 최용석 임차인의 보증금 100,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액입니다. (총 인수 보증금 합계: 100,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터에서 분석한 결과, 부평구 청천동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2025년 12월 거래된 남강쉐르빌7차(384-22) 전용 39.9㎡가 7,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1879만원)

- 2026년 7월 거래된 하나빌리지(78-3) 전용 67.21㎡가 12,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1785만원)

본건의 전용면적은 32.95㎡(약 9.97평)으로, 주변 시세와 비교할 때 유사 면적의 경우 약 6,000만원~7,500만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본건의 감정가는 105,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례보다 높게 평가되었으며, 건물의 상태, 층수, 위치 등 개별 요인이 반영된 것으로 보입니다.

4.2. 인근 개발 현황

인천 부평구 청천동·산곡동 일대는 다수의 재개발 사업이 추진되어 대규모 아파트 단지로 조성될 예정입니다. (참고:) 지하철 7호선 산곡역 개통 예정 등 교통망 개선 호재와 더불어 도시 환경 개선이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

- 교통: 부평구청역 인근, 버스정류장 소재. 차량 접근 용이.

- 편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 소재합니다. 아이즈빌 아울렛, CGV 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치합니다. (참고:)

5.2. 교육 환경

본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. 인근에 학교가 소재할 가능성이 높으며, 이는 주거지로서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위임차인 최용석씨의 보증금 100,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 감정가가 105,000,000원인 점을 고려할 때, 경매 낙찰가와 보증금 인수액을 합한 총 매입 비용이 시장 가치보다 높아질 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

채권자 겸 선순위임차인이라는 특수 관계는 권리분석 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 관련 리스크

재개발 지역이라는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하지만, 사업 지연 또는 변경 가능성 또한 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 부평구청역 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승이 기대되지만, 1억원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 감정가 1.05억원 대비 인수 보증금이 1억원에 달하여, 실제 매수인이 부담하는 총액은 낙찰가에 보증금 1억원을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 인수되는 보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치 상승 잠재력

청천동 일대의 도시정비사업 및 재개발 추진으로 인해 향후 주거 환경 개선과 더불어 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 역세권 인접성

부평구청역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 주거 가치를 높이는 요인입니다.

8.3. 낮은 감정가 대비 높은 잠재 가치

선순위 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 상황이므로, 적정 낙찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 105,000,000원에서 매수인이 인수해야 하는 임차보증금 100,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 5,000,000원입니다.

이는 감정가를 기준으로 계산한 수치이며, 실제 투자 시에는 인수하는 보증금을 포함한 총 매입 비용과 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 명도 협상 결과에 따라 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.1.물건 기본정보