나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507905 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1450 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507905 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1450 7층703호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경507905
• 주소: 인천광역시 남동구 인하로507번길 108 중앙레지던스
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매2계 2025타경507905 | 소재지: 인천광역시 남동구 인하로507번길 108 중앙레지던스 | 감정가: 37,000,000원 | 최저가: 18,130,000원 | 용도: 근린상가

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507905 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1450, 7층 703호

용도(공부상): 근린생활시설 (독서실)

용도(현황): 고시텔 등 (2개 호실로 분할 이용 중)

감정가: 37,000,000원

총 면적:

토지: 11.38㎡ (약 3.44평)

건물: 24.97㎡ (약 7.55평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 한OO

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 인천지하철 1호선 예술회관역에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 예술회관역과 인천터미널역을 중심으로 형성된 구월동 로데오거리 상권은 인천의 주요 중심지로, 다양한 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 주변 환경을 구성하고 있습니다. 교통으로는 차량 출입이 용이하며, 지하철역과 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 건물 동측, 북측, 서측으로는 각각 약 10m, 8m, 6m 내외의 포장도로가 접해 있어 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 통상적으로 낙찰로 인해 선순위 권리(말소기준권리보다 앞서는 권리)를 제외한 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸됩니다. 소유자 겸 채무자는 유OO이며, 채권자 한OO의 채권으로 인해 경매가 개시되었습니다. 현황 조사 결과, 임차인이 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 정확한 임대차 관계(계약 기간, 보증금, 차임 등)는 미상입니다. 따라서 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요하며, 명도 소송 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.4. 상권분석

인천지하철 1호선 예술회관역 및 인천터미널역을 중심으로 형성된 구월동 상권은 인천 지역 내에서 최고 수준의 상업 중심지 중 하나입니다. 평일 평균 약 7만 명 이상의 유동인구가 왕래하며, 특히 주말과 금요일 저녁에 유동인구가 집중되는 경향이 있습니다. 롯데백화점, 신세계백화점, CGV 등 대형 쇼핑 및 문화 시설과 함께 다양한 프랜차이즈 매장, 음식점, 유흥업소 등이 밀집해 있어 상권 활력이 매우 높습니다. 본 물건이 위치한 구월동은 인천의 쇼핑과 트렌드를 이끄는 '메카'로 불리며, 다양한 연령층의 방문객을 흡수하고 있습니다. 현재 진행 중인 대규모 개발 사업 논의 등도 상권의 미래 가치를 더욱 기대하게 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 예술회관역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인천지하철 1호선 외 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 전반으로의 이동이 용이합니다. 주변에는 인천광역시청(인접), 예술회관, 병원, 은행, 대형마트, 다양한 상점 및 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있어 주거 및 상업 활동에 불편함이 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치입니다. 공부상에는 '근린생활시설(독서실)' 1개 호실로 등재되어 있으나, 현황은 2개 호실(703호, 703-2호)로 분할되어 '고시텔 등'으로 이용되고 있습니다. 이는 불법 건축물 또는 무단 용도 변경에 해당될 수 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인이 점유 중이나 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서의 갈등 요인이 될 수 있습니다. 소규모 면적(토지 11.38㎡, 건물 24.97㎡)은 향후 대규모 개발이나 구조 변경에 제약이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천의 핵심 상권인 예술회관역 인근에 위치하여 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 현재 고시텔 등 다가구 형태의 이용으로 인해 일정 수준의 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다. 하지만 공부와 상이한 현황(무단 용도 변경 및 분할)은 중대한 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있어, 낙찰 후 이에 대한 철저한 법규 검토 및 관련 절차 진행이 필수적입니다. 또한, 임차인과의 명도 협상을 신중하게 진행해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 해결 방안을 모색한다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 잠재적 가치를 실현할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 뛰어난 역세권 입지: 예술회관역 도보 거리로 탁월한 접근성과 유동인구를 확보할 수 있습니다.

- 잠재적 시세 차익: 주요 상업지구 내 물건으로, 향후 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

- 임대 수익 가능성: 현재 고시텔 등으로 운영 중인 점을 감안할 때, 권리 및 용도 문제 해결 시 안정적인 월세 수익 확보가 가능합니다.

- 활발한 상권: 인천 최대 상권 중 하나로, 다양한 업종에 대한 수요가 풍부합니다.

주변 시설 및 혐오 시설 정보:

본 물건이 위치한 인천 남동구 구월동 1450번지 및 인천예술회관역 주변 지역에 대해 주변 시설을 검색한 결과, 예술회관, 관공서, 백화점, 영화관, 식당가 등 다양한 편의 및 상업 시설이 풍부하게 분포하고 있음을 확인했습니다. 이 지역은 인천의 주요 상권으로 활성화되어 있으며, 검색 결과상 명확하게 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 유흥 밀집 지역 등)이 인근에 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매2계