나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507185 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 545-14 티오피시그니쳐 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장이 근거리에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층건 중 9층 902호로서
외벽 : 치장벽돌 및 페인트 마감
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 오피스텔 및 연립주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 인천지방법원 2025타경507185 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 545-14 티오피시그니쳐 9층 902호

용도: 오피스텔

감정가: 247,000,000원

토지면적: 32.12㎡ (약 9.72평)

건물면적: 72.07㎡ (약 21.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""도화초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택과 구옥의 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 중 9층 902호입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 평지로, 오피스텔 및 연립주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등: 본건 남동측으로 폭이 있는 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경507185 강제경매개시결정 (갑5, 2025-02-06) 입니다.

* 말소 예정 권리: 갑3(소유권이전), 갑4(소유권이전), 을1(주택임차권, 김지은, 300,000,000원), 갑5(강제경매) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히 을구 1번의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김지은)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-27

* 확정일자: 2022-04-27

* 배당신고일자: 2024-01-16

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소 예정입니다.

* 임차인: 이치호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인으로, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 소유권을 취득하게 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항:

* 대항력 있는 임차인(이치호)이 존재하나 보증금이 0원으로, 실제 법적 권리 행사 범위 및 낙찰자에게 미치는 영향에 대해 철저한 조사가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련 사항은 주택도시보증공사의 권리관계와 연관되어 있으며, 입찰 전 상세 내용을 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

2.

* 본건이 위치한 도화동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주변에 다세대주택 및 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

* 다만, 주변에 구옥 단독주택도 혼재되어 있어 지역 개발 현황에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 도화초등학교가 인근에 있으며, 생활 편의시설은 주변 지역에 분산되어 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 혐오시설 정보는 현재 자료에서 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인(이치호)의 존재: 보증금 0원에 대항력이 있다는 점은 특이사항으로, 명도 과정 및 임차인의 실제 권리 범위에 대한 불확실성이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와의 연관성 및 변경된 인수 조건으로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역으로 용도 제한은 크지 않으나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 신축 오피스텔(2021년 준공)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지적으로는 주거와 상업이 혼재된 지역에 위치하며 교통 이용이 편리합니다. 감정가는 2억 4천 7백만원이나, 최근 실거래가는 2억 9백만원에서 2억 2천만원 수준으로 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있습니다.

하지만, 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인 이치호의 존재와 HUG 인수조건 변경 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 명도 과정 및 임차인의 권리 주장에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 새 건물이며, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 준수한 입지: 도화초등학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역으로 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시장 가격에 맞춰 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(72.07㎡)의 '티오피시그니쳐' 오피스텔 실거래가는 2025년 5월 220,000,000원(5층), 2026년 6월 209,000,000원(2층) 등으로 형성되어 있습니다. 2025년 12월 166,040,000원(2층) 거래는 특수 거래일 가능성이 있습니다.

본건은 9층으로, 최근 거래된 5층(220,000,000원)의 가격을 기준으로 시세를 판단할 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재 및 HUG 인수조건 변경 등의 리스크를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

시장 시세와 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가 범위는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 임차인 현황 및 명도 가능성에 대한 면밀한 법률 검토를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.