나이스옥션 법원경매 인천 2025타경837 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 938 건영아파트 119동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 '동춘초등학교' 남서측 인근에 위치하는 ""건영아
파트"" 제119동 제1층 제104호 및 제124동 제1층 제102호로서, 주변은 대규모 아파트단지,
학교 및 기반 상업시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

각 동 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건중 제1층 제104호 및 제1층 제102호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

각 호 공히 '아파트'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 및 난방시설이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 토지를 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6240))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경837 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 938 건영아파트 119동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 352,000,000원

토지면적: 84.02㎡ (약 25.4평)

토지지분: 84.024㎡ (약 25.4평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.945㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 동춘동 938번지 건영아파트 119동 1층104호에 소재합니다.

* 주변 환경: 본건은 '동춘초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 대규모 아파트 단지, 학교 및 다양한 상업시설이 밀집되어 있습니다.

* 교통: 단지 내 도로를 이용하여 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경보호법), 절대보호구역(교육환경보호법), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 11월 28일 접수된 주식회사 에스비아이씨의 근저당권 (150,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 을구 15번 임차권등기 (권리자: 유 )으로, 채권금액은 220,000,000원입니다. 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"으로 명시되어 있습니다.

* 말소되는 권리: 을구 13번 근저당권, 을구 14번 근저당권, 갑구 6번 임의경매, 갑구 7번 가압류, 갑구 8번 가압류, 갑구 9번 가압류, 을구 15-2번 15번임차권경정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(유성훈, 유 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 10월 12일

* 확정일자: 2021년 8월 10일

* 배당신고일자: 2025년 6월 4일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 등기부상 을구 15번 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금은 210,000,000원이지만, 등기된 임차권 금액은 220,000,000원으로, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례 (2026년 6월-7월):

* 1층: 35,500만원 (6월 2일), 35,000만원 (7월 1일)

* 5층: 32,000만원 (7월 6일)

* 최근 전월세 사례 (2026년 5월):

* 3층: 보증금 25,000만원

* 4층: 보증금 24,000만원

* 5층: 보증금 21,000만원

* 분석: 본 건과 동일한 동, 면적의 1층 매물은 최근 35,000만원에서 35,500만원 사이에서 거래되었습니다. 5층 매물은 32,000만원으로, 층별 가격 차이가 존재합니다. 전세 보증금은 21,000만원에서 25,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건축물 정보:

* 아파트명: 건영아파트 (연수건영)

* 주소: 인천광역시 연수구 동춘동 938 (먼우금로83번길 12)

* 준공년도: 1994년 4월 27일 사용승인 (약 30년 경과)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕, 5층 건물 중 1층

* 세대수: 총 970세대

* 단지 규모: 총 30개 동

* 면적: 전용면적 84.94㎡ (약 25.7평), 분양면적 84.945㎡ (약 25.7평)

* 주차: 총 1031대 (지하주차장 248대, 지상주차장 783대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 주변 시설:

* 교육시설: 동춘초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 단지 주변으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차권: 을구 15번 임차권등기(유 ) 220,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 이는 임차인이 배당받지 못한 금액만큼 매수인이 추가로 부담해야 할 위험을 의미합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보도 존재하므로, 권리분석을 철저히 재확인해야 합니다.)

* 건축물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 상당한 연식이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 필요성이 제기될 수 있으며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로 일반적인 아파트 구조이나, 층간 소음 등은 공동주택의 일반적인 단점에 해당될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치한 건영아파트로, 동춘초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어진 대단지 아파트입니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 등기된 임차권 금액(220,000,000원)의 인수 가능성이 있어 추가적인 비용 발생 위험이 있습니다. 이 점을 충분히 인지하고, 배당 관련 정보와 실질적인 인수 금액을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교와 인접한 교육 환경, 생활 인프라가 풍부한 대단지 아파트입니다.

* 시세와의 격차: 최근 실거래가 및 감정가 대비, 인수할 임차권 금액을 고려했을 때, 신중한 입찰가를 산정하면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 연수구 지역의 주거 수요는 꾸준하여 환금성이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세: 본 건은 1층 아파트로, 최근 1층 매매 사례가 35,000만원 ~ 35,500만원에 형성되어 있습니다. 감정가 35,200만원 역시 이와 유사한 수준입니다.

* 인수 금액 고려: 권리분석상 대항력 있는 임차인의 임차권 220,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '잔액 인수' 조항 간의 상충되는 부분이 존재하여, 임차인과의 관계, 배당 절차, 최종 인수 금액에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 보수적 접근: 만약 임차권 220,000,000원 전체 또는 상당 부분을 인수해야 한다면, 낙찰가는 시세보다 현저히 낮아져야 합니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'을 최우선으로 고려하여, 인수 부담이 최소화된다는 전제 하에 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 340,000,000원 (삼억사천만원)

* 본 입찰가는 최근 1층 실거래가 하단부와 감정가를 고려한 금액이며, 임차권 인수 위험이 최소화될 경우 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다. 다만, 상기 명시된 임차권 인수 위험에 대한 철저한 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.