나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508066 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1474-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "신기사거리" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철2호선 "시민 공원역" 이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927( 2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1976년 10월 30일 사용승인된 연와조 세멘와즙 평가건 주택 및 세멘벽돌조 스라브즙 평가건 부속건물로서 외벽 : 벽돌조 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

단독주택 및 부속건물(창고)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
관할 행정기관의 현황도면 미보유로 인하여 건물 내부확인이 불가능함
부속건물의 경우, 창고로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경508066 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1474-15번지 (신주소: 인천광역시 미추홀구 미추홀대로632번길 24)

용도: 단독주택 (주택 및 부속건물(창고)로 이용 중)

감정가: 360,848,450원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 클래식대부주식회사

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 134.20㎡ (약 40.59평)

건물면적: 76.03㎡ (약 22.99평) (연와조 세멘와즙 평가건 주택 1개 층 및 세멘벽돌조 스라브즙 평가건 부속건물(창고) 포함)

건물 사용승인일: 1976년 10월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "신기사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 인천지하철 2호선 "시민공원역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 현황

본건 토지는 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 단독주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(클래식대부주식회사, 을10), 가압류(서민금융진흥원, 갑4 / 우리은행, 갑5), 임의경매개시결정(클래식대부, 갑6) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전 및 경정 등기(갑2, 갑2-1, 갑3) 또한 매각으로 소멸합니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 "지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 누락되어 있어 실제 지상권 존재 여부 및 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부와 관계없이 대항력 유무 및 점유 관계 확인이 필수적이므로 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 265,980,222원입니다.

* 한국주택금융공사 (근저당): 31,900,000원

* 클래식대부주식회사 (근저당): 210,000,000원

* 서민금융진흥원 (가압류): 9,647,677원

* 우리은행 (가압류): 14,432,545원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근(2026년 5월) 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원

이들 사례를 기준으로 볼 때, 전용면적 약 44㎡ 내외의 다세대주택은 8천만원에서 1억 2천만원대에 거래되고 있음을 알 수 있습니다. ㎡당 가격은 약 220만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 본건 건물 가치 추정

본건 건물은 76.03㎡(약 23평) 규모이며, 1976년 준공으로 연식이 상당합니다. 주변 다세대주택의 ㎡당 시세(약 220만원)를 단순 적용하면 건물 가치는 약 1억 6,880만원으로 추정해볼 수 있습니다. 하지만 이는 건물 노후도, 내부 상태, 부속건물 용도 등을 고려하지 않은 단순 비교이므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

4.3. 토지 가치

본건 토지 면적은 134.20㎡(약 40.59평)입니다. 주거 지역 내 단독주택 부지로, 향후 개발 잠재력이나 재건축 가능성을 고려할 때 토지 가치가 중요한 평가 요소가 될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 있을 것으로 추정됩니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주위에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 불가

관할 행정기관의 현황도면 미보유로 인해 건물 내부 확인이 불가능한 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 건물 상태, 구조적 문제, 하자 여부, 불법 증축/개조 여부 등을 파악하는 데 제약을 주어 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 높입니다.

6.2. 건물 노후화

1976년 사용승인된 건물로, 40년 이상 경과하여 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 따라서 상당한 수준의 리모델링 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서의 어려움이나 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 0원이라도 점유 관계 및 대항력 유무는 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 부속건물 용도

부속건물이 창고로 이용 중이라는 점은, 해당 공간의 활용성이나 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 단독주택으로, 지하철역 인근에 소재하여 교통 여건이 양호하며 주거 지역으로서의 기본 수요를 갖추고 있습니다. 134.20㎡의 토지 면적은 향후 개발 가능성을 시사합니다.

그러나 1976년 준공된 노후 건물이라는 점, 내부 확인이 불가능하여 건물 상태를 전혀 알 수 없다는 점, 임대 관계가 미상이라는 점은 큰 리스크로 작용합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성도 배제할 수 없어 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

주변 시세 분석 결과, 다세대 주택의 경우 ㎡당 거래 가격이 형성되어 있으나, 본건 단독주택의 특성과 노후도, 내부 미확인 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철2호선 시민공원역 이용 편리.

* 실거주 또는 재건축 잠재력: 134.20㎡의 토지 면적을 보유하여 향후 개발 가능성 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 복잡한 권리관계 정리 부담 감소.

* 주거 지역: 안정적인 주거 수요 기반.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 360,848,450원입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, ㎡당 가격은 약 220만원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 건물 면적(76.03㎡)에 단순 대입하면 약 1.7억원으로 추정되나, 이는 건물 노후도 및 미확인 리스크를 전혀 반영하지 않은 수치입니다.

본건의 주요 리스크 요인인 건물 내부 확인 불가, 높은 노후도, 임대차 관계 미상 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 감정가의 70%~80% 수준을 낙찰가 상한선으로 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 290,000,000원

이 예상 입찰가는 잠재적인 수리비, 명도 비용, 잔금 마련 능력 등을 포괄적으로 고려한 수치입니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 권리관계 최종 점검 등을 거친 후 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰받는 총액이 실제 지불해야 하는 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.