나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508039 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-29 천우명가 102동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '검단초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 스라브지붕 5층 건물 내 제102동 제2층 제203호로서,
- 외벽 : 스톤코트마감 등
- 내벽 : 벽지도배마감 등
- 창호 : 하이샤시창호 및 알루미늄샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 화재탐지, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호), 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함
- 인천 서구청으로부터 토지 분양대금이 완납되었다는 사실조회 회신 있음(2026.04.15.자)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508039 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 108,000,000원

1.2. 소재지 및 건물현황

주소: 인천광역시 서구 마전동 1129-29 천우명가 102동 2층203호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물면적: 40.04㎡ (약 12.11평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2011년 9월 8일

1.3. 토지현황

토지면적: 529.10㎡ (약 160.05평) - 건물 전체 대지 면적

건물대지권: 40.04㎡ (각 구분건물별 면적)

특이사항: 대지권미등기 (매각 목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지 분양대금 완납 확인됨)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 인천광역시 서구 마전동 소재 '검단초등학교' 북서측 인근

주변: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재

2.2. 교통 여건

접근성: 차량 진출입 가능

대중교통: 인근 버스정류장 소재 (교통 상황 보통)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 여러 차례 소유권 변동 있음.

* 을구 6번: 주택임차권 (김선호, 105,000,000원) - 전입 2022.09.30, 확정 2022.09.05. (등기부상 '말소' 처리됨. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되었으나, 'HUG의 말소 동의 확약서가 제출됨'으로 표기되어 인수 여부 추가 확인 필요)

* 을구 8번: 가압류 (주택도시보증공사, 3,091,000,000원) - 본건 경매의 말소기준권리

* 을구 10번: 강제경매 (주택도시보증공사, 105,000,000원) - 본건 경매 사건

* 기타 압류 및 가압류 다수 존재 (모두 말소 예정)

등기부채권 총액: 3,196,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 김선호 (주택도시보증공사)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.09.30

확정일자: 2022.09.05

주택임차권 등기: 을구 6번으로 등기되었으나, 등기부상 '말소' 처리되었습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 법원 매각 공고 및 물건 명세서를 기준으로 판단 시, 임차인의 보증금은 인수되지 않을 가능성이 높습니다. (다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항 기재와 상충되므로 최종 입찰 전 법원 담당자와 직접 확인 필수)

3.3. 말소기준권리 및 인수사항

말소기준권리: 을구 8번 가압류 (주택도시보증공사)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단되나, 법원 공고 내용에 대한 최종 확인이 필요합니다. (을구 6번 임차권이 '말소' 처리되고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문)

* 대지권 미등기 상태이나, 매각물건에 포함되며 토지 분양대금 완납 확인되었습니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 인천 서구 마전동 일대는 주거 지역으로, 주변에 아파트 단지, 다세대/연립주택, 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대형 상업 시설이나 중심 상업 지구는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주변 아파트 단지의 배후 수요와 검단 신도시 개발 영향권에 있어 향후 주거 환경 개선 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 검단초등학교, 마전중학교, 인천보건고등학교 등이 인근에 위치

* 편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용 가능

* 녹지/휴식시설: 마전근린공원, 완정산 등이 주변에 위치

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 현재 미등기 상태이나, 토지 분양대금 완납 확인 및 매각 포함으로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 등기 절차 완료 시 추가 비용 발생 가능성 있음.

* 임차인 권리관계 복잡성: '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 등기부상 '말소' 처리된 임차권, HUG의 말소 동의 확약서가 혼재되어 있어, 입찰 전 법원 경매계에 반드시 직접 확인하여 인수 여부를 명확히 해야 함. 인수 시 보증금 105,000,000원 부담 발생.

* 건축물 노후도: 2010년 건축물로 약 15년 경과. 향후 유지보수 비용 고려 필요.

* 지역 개발 상황: 인천 서구 마전동 일대의 개발 계획 및 인허가 사항 변동 가능성 주시.

7. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 최근 매매 사례 중 유사 면적/연식 대비 감정가 수준이 적절하거나 다소 낮을 수 있음. (40.04㎡, 2010년식 vs. 42.96㎡, 1994년식 7,400만원; 49.96㎡, 2015년식 13,000만원)

* HUG 인수조건 변경: HUG의 적극적인 개입으로 정상적인 매각 절차 진행 및 소유권 이전 가능성이 높음.

* 토지 분양대금 완납: 대지권 문제 해결의 주요 부분 완료.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로 실수요 및 임대수요 확보 가능성.

* 주변 개발 호재: 검단 신도시 인접 지역으로 미래 가치 상승 기대.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 108,000,000원입니다.

대지권 미등기 상태이나 토지 대금 완납 확인 및 매각 포함 처리되었으며, HUG가 채권자로 강제 경매를 신청한 사건입니다.

주변 시세 및 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 수준은 합리적으로 판단됩니다.

가장 중요한 분석 사항은 임차인 권리관계의 복잡성입니다. 등기부상 임차권이 말소되었고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항 기재로 인해 최종 입찰 전 법원 경매계에 반드시 인수 여부를 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다.

위험 요소를 정확히 파악하고 현장 조사를 통해 추가적인 가치 판단을 한다면, 실수요자 및 투자자에게 기회가 될 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 고려하여 산정합니다.

감정가: 108,000,000원

건물 면적: 40.04㎡ (약 12.11평)

최근 매매 사례 (유사 건물, 2015-2016년식): 약 130,000,000원 ~ 154,000,000원 (면적 49.96㎡ ~ 59.8㎡)

최근 매매 사례 (1994년식): 74,000,000원 (면적 42.96㎡)

현재 파악된 정보상 임차인의 보증금 105,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (최종 입찰 전 반드시 확인 필요)

위 사항을 종합적으로 고려했을 때, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

특히, 임차인 인수 여부 확인 결과에 따라 입찰가를 재조정해야 합니다. 만약 보증금 105,000,000원을 인수해야 한다면, 이는 감정가를 상회하는 금액이므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.