나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504845 [1] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층532호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504845 [1] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층532호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매2계 2025타경504845 | 소재지: 인천광역시 연수구 먼우금로 190, 5층532호 (연수동,연수프라자) | 감정가: 55,000,000원 | 최저가: 38,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경504845 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경504845 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층532호

용도: 본 건물은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 전체는 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 교육연구시설, 도시형생활주택 등으로 구성된 복합건물입니다.

감정가: 55,000,000원

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

토지 지분율: 700

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.67㎡ (약 7.77평) (전용면적 기준이며, 분양면적은 별도 확인 필요)

건물 지분율: 2567

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 서OO

채무자: 서OO

채권자: 엄OO

특이사항: 현재 임대관계는 미상임.

주의사항: 임차보증금 85,000,000원의 주택임차권 등기가 되어 있어 권리 분석에 유의해야 합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치하며, 북서측으로 '연수고등학교'가 인접해 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 수인선 '연수역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리보다 선순위 주택임차권(보증금 85,000,000원) 등기가 존재하며, 현재 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 이에 따라 낙찰 시 해당 임차인의 권리 승계 여부 및 배당 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다. 임차권 등기의 말소 여부 및 인수 여부는 권리 분석의 핵심 사항입니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 연수동 일대는 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함됩니다. 또한 상대보호구역 및 과밀억제권역에 속하여 지역 개발 및 규제 사항을 고려해야 합니다. 주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 상권입니다. 다만, 본 물건은 주거용으로 이용 중인 소형 면적의 도시형생활주택이라는 점을 감안해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지하 2층, 지상 8층 건물로, 해당 호실은 5층 532호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 페어글라스 창호 등으로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있으며, 편리한 생활이 가능합니다. 2002년에 준공된 건물로, 일부 온라인 후기에서는 오래된 건물로 인해 방음 및 단열에 다소 부족함이 있을 수 있다는 의견도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 임대관계가 불확실한 상태에서 85,000,000원의 주택임차권 등기가 존재한다는 점입니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 도시형생활주택의 특성상 소형 면적이므로 투자 목적이나 실거주 목적을 명확히 설정해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 우수하다는 장점이 있습니다. 연수역 인근으로 역세권의 이점도 기대할 수 있습니다. 하지만 8,500만원의 주택임차권 등기 설정으로 인한 권리 분석의 어려움과 임대차 관계의 불확실성은 주요 리스크 요인입니다. 소형 면적이므로 1인 가구나 투자용 소형 주택으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

교통이 편리한 역세권 입지 조건을 갖추고 있어 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

소형 면적으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

주변 상권 및 주거 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 권리 관계(주택임차권)에 대한 철저한 분석과 현장 방문을 통해 건물 상태 및 실제 이용 상황을 반드시 확인해야 합니다. 현재까지 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 좋습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매2계