나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504845 [1] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층532호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 연수구 연수동 소재 '연수고등학교' 북서측에 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본 건까지 차량등의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인선 '연수역'
등이 소재하는 바, 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층 지상8층 건물 내 5층 532호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 1개 동(용적률 602.94%, 주차 83대, 승강기 2대, 구분건물 139개 호(도시형생활주택 78개 호 포함)) 건부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측 및 남동측에 공히 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금85,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경504845 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엄OO

감정가: 55,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 5층 532호

건물명: 연수프라자 (어반투모로우)

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2002년 7월 16일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층 지상8층 건물

건물 면적: 25.67㎡ (약 7.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '연수고등학교' 북서측에 인접하여 위치합니다. 주변 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 수인선 '연수역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측, 남서측, 남동측에 모두 광대로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 3월 13일 접수된 주식회사 다음종합관리의 가압류(금액: 9,578,730원)입니다.

3.2. 주요 등기 사항

* 소유권 이전: 갑4 (2013-02-21, 노숙연), 갑7 (2019-07-30, 서정모)

* 주택임차권: 을13 (2021-01-25, 엄주영, 임차보증금 85,000,000원) - 말소기준권리보다 후순위이나, 등기부요약 및 물건명세서 상 '인수' 권리로 명시되어 있습니다.

* 가압류: 갑9 (2020-03-13, 주식회사다음종합관리, 9,578,730원) - 말소예정

* 압류: 갑11 (2023-04-17, 안산세무서장) - 말소예정

* 강제경매: 갑12 (2025-01-21, 엄주영, 85,000,000원) - 본 경매 사건의 개시결정 등기로 말소 예정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 엄주영 (엄 )

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-16

* 확정일자: 2018-08-31

* 배당신고일자: 2021-01-25

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 85,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위와 금액에 따른 예측치이며, 실제 인수 여부는 배당 종결 시점에 확정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 연수동 597-4번지 일대는 연수프라자 건물이 속해 있으며, 연수고등학교 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역입니다.

4.2. 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물인 연수프라자(어반투모로우) 내 19.19㎡(약 5.8평) 면적의 주택이 2025년 10월 14일에 3,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 549만원 수준입니다. 본 건은 25.67㎡(약 7.76평)로 면적이 더 크며, 감정가는 55,000,000원(3.3㎡당 약 709만원)입니다. 비교적 신축인 인근 '이레하이니스' 건물의 경우 2024년 7월 48.76㎡(약 14.75평) 면적이 15,800만원에 거래되어 3.3㎡당 약 1,071만원 수준이었습니다. 본 건의 경우, 감정가는 주변 신축 건물보다는 낮으나, 동일 건물 거래 사례보다는 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

연수고등학교가 인접해 있으며, 주변에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 건물 내 설비

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있어 기본적인 주거 편의성을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본 건의 가장 큰 리스크는 85,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 가능성

2002년에 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 지역 내 복합 용도

교육연구시설, 근린생활시설, 업무시설, 도시형생활주택 등이 혼재된 건물로, 건물 내 주거 외 타 용도의 이용으로 인한 간섭이나 문제 발생 가능성도 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구의 역세권에 위치하며 주변 교통 및 생활 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 하지만, 85,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 인수 보증금 부분이 명확하게 해결되지 않는다면, 실제 투자 가치는 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 배당 여부 및 인수 금액을 반드시 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

수인선 연수역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이에 따른 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

8.2. 상대적으로 낮은 감정가

동일 건물 내 최근 거래 사례(3,200만원) 대비 본 건의 감정가(5,500만원)는 면적을 고려하더라도 시장가와 비교 시 저평가 가능성이 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 여력

해당 지역의 개발 계획 및 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 분석을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 85,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 그러나 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 해당 보증금이 배당으로 전액 해소된다는 가정 하에 산정합니다.

가장 유사한 거래 사례인 연수프라자 19.19㎡가 3,200만원에 거래된 점(3.3㎡당 약 549만원)을 고려할 때, 본 건 25.67㎡의 시장 가치는 약 4,280만원 내외로 추정됩니다. 감정가는 5,500만원으로, 이는 시장 거래가보다 높은 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 감정가의 적정성을 고려하여, 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가는 40,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 시장 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하되, 잠재적 위험 요소를 감안한 보수적인 접근입니다.

* 예상 입찰가: 40,000,000원

* 참고사항: 본 예상 입찰가는 인수 보증금이 배당으로 전액 해소된다는 가정 하에 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 배당표를 반드시 확인하여 인수해야 할 보증금 금액을 명확히 파악한 후 입찰가를 재산정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과: 인천광역시 연수구 연수동 597-4번지 주변에 대해 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해시설 등)에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업시설이 혼재된 일반적인 도심 환경으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.