나이스옥션 법원경매 인천 2025타경504463 [1] 인천광역시 강화군 화도면 상방리 387 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 화도면 상방리 소재 '' "화도면사무소" 북동측 인근에 위치하며 주위는 농경지 및 농가주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 단독주택의 건부지 및 전기타 등으로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 지목이 도로인 토지에 접해있지 않은 상태로, 인접 토지를 통해 진출입이 가능함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2008-11-24), 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)) 가축 사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장 관리권역<수도권정비계획법> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문 화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제2 7조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍 니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

-.후첨 '건물개황도 및 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 일부 벽돌 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비 및 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3. 지분매각(1/3 유미숙지분 전부)
4. 목록2: 공부상 '묘지'로 되어 있으나, 현황은 일부는 전 및 목록1. 건물의 마당으로 이용중.
5. 목록2: 지적상 지목이 도로인 토지에 접해있지 않은 상태로, 인접 토지를 통해 진출입이 가능함.
6. 목록2: 이동이나 해체처분이 용이한 지장물(비닐하우스 등)및 재배중인 작물 등은 평가에서 제외하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.1. 1.사건번호

인천지방법원 2025타경504463 (1)

1.1. 2.경매 구분

부동산 강제경매

1.1. 3.채권자

주OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지 및 기본 사항

소재지: 인천광역시 강화군 화도면 상방리 387

용도: 단독주택

1.2. 2.면적 및 구조

토지 면적: 723.00㎡ (약 218.70평)

토지 지분: 240.9759㎡ (약 72.90평)

건물 면적: 53.27㎡ (약 16.11평)

건물 지분: 17.75㎡ (약 5.37평)

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건물

1.2. 3.감정가

71,753,560원

1.3. 매각 상세

1.3. 1.매각 대상

토지 및 건물 지분 매각 (유미숙 지분 1/3 전부)

1.3. 2.특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고

1.3. 3.주의사항

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

3. 유미숙 지분 1/3 전부 매각 대상입니다.

4. 공부상 '묘지'로 되어 있으나 현황은 일부 전 및 건물 마당으로 이용 중입니다.

5. 지적상 도로에 접해 있지 않아 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

6. 이동 및 해체 처분이 용이한 지장물(비닐하우스 등) 및 재배 작물은 평가에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 강화군 화도면 소재 '화도면사무소' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지입니다.

지적상 지목이 도로인 토지에 직접 접해 있지는 않으나, 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 규제

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다.

문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

- 1987.04.08: 유흥렬 소유권 이전

- 2008.01.03: 강화새마을금고 근저당 (84,000,000원, 말소 기준권리)

- 2024.09.10: 유미숙 외 2명 소유권 이전 (상속)

- 2025.01.21: 주식회사동부에셋자산관리대부 강제경매 (136,571,502원, 말소)

3.2. 등기부 현황 (건물)

- 1986.01.10: 유흥렬 소유권 보존

- 2008.01.03: 강화새마을금고 근저당 (84,000,000원, 말소 기준권리)

- 2024.09.10: 유미숙 외 2명 소유권 이전 (상속)

- 2025.01.21: 주식회사동부에셋자산관리대부 강제경매 (136,571,502원, 말소)

- 2025.02.14: 국민건강보험공단 압류 (말소)

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 유

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019-02-18

- 대항력: 없음

- 비고: 보증금 및 차임이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 계약 관계에 대한 확인이 필요합니다.

3.4. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소되는 권리(근저당, 강제경매, 압류 등)가 대부분으로, 낙찰자는 인수하는 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 내 시세 동향

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 화도면 상방리 지역의 다세대 주택(마니산빌라, 2001년식, 42.62㎡)은 2024년 1월 및 5월에 각각 3,000만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 213만원/㎡ 수준입니다.

신축 연립 주택(제이엔케이마운틴캐슬, 2022년식, 66.3577㎡)은 2025년 11월에 15,500만원에 거래되었으며, 면적당 약 233만원/㎡ 수준입니다.

본건은 단독주택으로, 건축 연령이 오래되었으나 토지 면적이 넓어 토지 가치가 중요하게 고려될 수 있습니다.

4.2. 인근 유사 물건 비교

직접적인 단독주택 거래 사례가 없어 비교가 어렵습니다. 다만, 지역 내 주택 거래가는 면적과 신축 연한에 따라 차이가 크게 나타나고 있습니다.

4.3. 잠재적 가치 평가

넓은 토지를 활용한 신축 또는 증축 가능성이 있습니다.

농업 지역 인근에 위치하여 전원생활 또는 주말 주택 용도로의 활용도 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변에 근린생활시설이 소재하나, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

화도면사무소가 인근에 위치하여 행정 편의는 가능합니다.

5.2. 주거 환경 특성

농경지 및 농가주택이 많은 지역 특성상 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

다만, '묘지' 현황 및 지적상 도로 접하지 않은 점은 주거 환경의 단점으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

토지 및 건물 전체가 아닌 지분(1/3)만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 해당 공유자가 낙찰받을 가능성이 있으며, 예상치 못한 경쟁 구도가 형성될 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이 및 현황

목록2(토지)의 경우, 공부상 '묘지'이나 현황은 일부 전 및 건물 마당으로 이용 중이며, 이는 향후 토지 이용에 대한 민원 또는 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 지적 및 토지 이용

지적상 도로에 접해 있지 않아 인접 토지 통행권을 확보해야 하는 문제가 발생할 수 있으며, 이는 재산권 행사에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.5. 기타 법적/행정적 사항

문화재보호법 등 각종 규제 사항을 반드시 확인하여 향후 건축 및 개발에 차질이 없도록 주의해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 보유한 단독주택 지분 경매 물건으로, 잠재적인 개발 가치 또는 토지 가치를 염두에 둔 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 하지만 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 공부와의 현황 차이(묘지), 도로 접하지 않은 점 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 토지 이용 계획 및 관련 법규, 그리고 인접 토지와의 관계 설정이 중요한 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지 (전체 723㎡) 보유

* 농가 주택 밀집 지역으로 향후 개발 또는 전원생활 용도로의 가치 상승 기대

* 감정가 대비 높은 토지 가치 잠재력

9. 예상 입찰가

본건은 감정평가액 71,753,560원을 기준으로, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 토지 현황 및 도로 접근성 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 유사 물건 거래 사례가 부족하고, 단독주택의 특성상 감정가를 주요 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 공유자의 우선매수 신고 가능성을 고려하여, 감정가 대비 약간 상향된 가격으로 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가를 75,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.