나이스옥션 법원경매 인천 2025타경956 [1] 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 26층오2602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(소래포구역/수인분당선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 51층 건물내의 제26층 제오2602호로서,
(사용승인 : 2013.11.01)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌툽임 등.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 평탄한 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내의 포장도로를 이용하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소래논현), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경956 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 에이동 26층오2602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 320,000,000원

* 토지면적: 18.41㎡ (약 5.57평)

* 토지지분: 18.4069㎡ (약 5.57평)

* 건물면적: 81.63㎡ (약 24.69평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 정보: 총괄표제부상 주용도는 공동주택이며, 아파트 및 오피스텔로 이용 가능. 사용승인일은 2013년 11월 1일. 해당 건물은 51층 규모임.

* 건축물 상세: 해당 물건은 에코메트로 3차 더 타워 A동 26층 2602호임.

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 남서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 본 건 주위는 유사한 유형의 업무시설, 공동주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주변 환경은 무난함.

* 교통: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역(소래포구역/수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 단지 내 포장도로를 이용하여 외곽의 공공도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 권리 요약:

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2022년 3월 21일 접수, 채권액 216,000,000원)

* 말소되는 권리: 본건과 관련된 하나은행의 근저당권, 임의경매개시결정, 오선영의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류 등은 말소될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 오선영 (보증금 70,000,000원). 2025년 2월 13일 접수, 2020년 7월 24일 전입, 2020년 3월 20일 확정. 대항력이 있어 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오선영

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입/사업일자: 2020년 7월 24일

* 확정일자: 2020년 3월 20일

* 배당신고일자: 2025년 2월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 및 강제경매 신청. 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었으나, 전액 변제 여부에 따라 인수될 수 있음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사 한화 외 1명 (2013년 12월 17일 접수)

* 공유자 전원 지분 전부 이전: 이정래 (2014년 2월 21일 접수)

* 소유권 이전: 주식회사 제이앤비홀딩스 (2022년 3월 21일 접수)

* 근저당권: 하나은행 (2022년 3월 21일 접수, 216,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 오선영 (2025년 2월 13일 접수, 70,000,000원) - 인수

* 임의경매: 하나은행 (2025년 3월 28일 접수, 184,438,531원) - 말소

* 강제경매: 오선영 (2025년 4월 3일 접수, 70,000,000원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025년 4월 17일 접수) - 말소

* 등기부 채권 총액: 286,000,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 인천광역시 남동구 논현동 일대는 아파트, 오피스텔 등 공동주택과 상업시설이 밀집된 주거 및 상업 복합 지역임. '소래포구역' 인근으로 유동인구 및 소비 잠재력이 높은 지역으로 판단됨.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 2,3류 및 중로 1류에 접해 있어 향후 개발 가능성이 있음.

* 주변 환경: 동유형의 업무시설, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 우수함.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 51층 건물 내에 위치하며, 해당 호실은 26층임.

* 이용 상태: 오피스텔로 현재 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 난방 설비 및 승강기 등이 설치되어 있음.

* 편의시설: 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역(소래포구역/수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 해당 물건은 중복사건으로 처리되었으나, 본건의 권리관계는 말소 예정임.

* 대항력 있는 임차인: 오선영 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 그 차액을 인수할 가능성이 있음. (인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었으나, 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의 필요)

* 토지 별도등기: 토지에 별도의 등기가 존재한다는 점은 추가 확인이 필요한 사항임.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 거래 구조상 특이사항이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동, 소래포구역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 2013년 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 81.63㎡ (약 24.69평)의 넓은 면적을 자랑합니다.

권리 분석상, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이지만, 대항력 있는 임차인(오선영)의 보증금 인수 가능성과 토지 별도등기 존재는 주요 위험 요소입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 2026년 3월부터 4월 사이에 2억 0천만 원에서 2억 3천만 원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 3억 2천만 원 대비 낮은 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 소래포구역 역세권으로 교통이 편리하며, 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있음.

* 넓은 전용면적: 81.63㎡ (약 24.69평)의 전용면적으로 활용도가 높음.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가를 고려할 때, 시세차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

* 발달된 상권: 주변의 주거 및 상업시설 밀집 지역으로 상권 활성화 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월 16일: 200,000,000원 (30층)

* 2026년 3월 4일: 230,000,000원 (34층)

* 2026년 4월 27일: 225,000,000원 (35층)

* 최근 3건의 평균 거래가: 약 218,333,333원

* 감정가: 320,000,000원

* 고려사항: 대항력 있는 임차인(오선영)의 보증금 70,000,000원 인수 가능성 및 토지 별도등기 존재.

* 예상 입찰가:

* 최근 실거래가 및 권리관계상의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 210,000,000원 ~ 225,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. (인수 보증금 70,000,000원을 제외한 예상가이며, 실제 인수 발생 시 총 부담액은 증가합니다.)

* 주변 시설 정보: 제공된 자료 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.