나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507971 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1044 만수뉴서울아파트 101동 13층1313호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '담방초등학교' 서측 인근에 위치하는 ""만수뉴서울
아파트"" 제101동 제13층 제1313호로서, 주변은 대규모 아파트단지, 학교 및 기반 상업시설
등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건중 제13층 제1313호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 및 난방
시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 광평수 토지를 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 출입하며, 단지내 도로는 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 전체기준 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 대로2류(폭 30m~35m)
(2014-12-31)(인고 2015-115호(15.5.18.) 변경고시)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(중
(특)2-256)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교
육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507971 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1044 만수뉴서울아파트 101동 13층1313호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유

1.2. 물건 현황

감정가: 123,000,000원

토지면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

건물면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트 정보

아파트명: 만수 뉴서울 아파트

사용승인일: 1992년 7월 9일 (준공 34년차)

총 동수: 6개동

총 세대수: 1,234세대

해당 동/층/호: 101동 13층 1313호

전용면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

아파트 단지 총 면적: 60,863.72㎡ (약 18,424.68평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '담방초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 학교 및 기반 상업시설이 밀집한 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 내부 설비

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 13층에 해당하며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 상하수도, 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 지하주차장 및 난방 시설이 완비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 2필지 1단으로 구성되어 있으며, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30~35m), 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 유가람

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

상기 임차인은 보증금이 명시되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 등기부 요약

말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2015-10-30, 채권최고액: 65,000,000원)

등기부상 모든 권리 (을12, 을14, 을15, 갑18, 갑19, 갑20)는 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인되며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 125,460,300원

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 인수되는 보증금이 없는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

물건지 인근에 담방초등학교 및 다수의 학교가 위치하며, 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.2. 지역 특성

만수동은 인천 남동구의 주요 주거 지역 중 하나로, 다수의 아파트 단지와 함께 학교, 상업 시설, 공원 등이 조성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인천담방초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 남동중학교, 만수중학교 등 다수의 중학교 및 고등학교가 주변에 자리하고 있습니다.

5.2. 주거 편의 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 잘 연결되어 있으며, 차량으로의 접근성이 좋습니다.

5.3. 단지 및 주차 정보

총 1,234세대의 대단지 아파트이며, 총 231대의 주차 공간(지상 12대, 지하 12대, 전기차 충전기 지상 3대, 지하 4대 포함)을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년 준공된 건물로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지 이용계획상 제약

대로2류(폭 30~35m)와 특수도로(보행자전용도로)에 접하고 있으며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 시 용도 제한이나 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과: 참조)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 2025년 3월 6일에 유가람 채권자의 임의경매로 인해 진행되었으며, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 1992년식 노후 건물이라는 점과 일부 토지 이용계획상의 제약을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 수요

만수동은 꾸준한 주거 수요를 유지하는 지역으로, 학군과 편의시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 최근 실거래가 반영

최근 2026년 7월에 13층 물건이 10,400만원에 거래된 사례가 있어, 감정가(123,000,000원) 대비 실거래가를 참고하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

8.3. 임대 수익 잠재력

임대차 정보에 따르면 보증금 500~1,000만원, 월세 50만원 수준의 임대 수익 창출이 가능하여, 투자 목적에 따라 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(13층 기준 10,400,000원)와 감정가(123,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 잠재적 가치를 평가하여 110,000,000원에서 118,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 해당 층수의 최근 거래가인 10,400,000원을 기준으로, 시장 경쟁 상황과 본인의 투자 목표를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 시세 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 등을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.