나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507787 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 568-34 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 다세대주택은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""용현초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 및 숭의역 전철역이 소재하는 바, 대중교통 편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,

외 벽 : 스톤코트 마감,
창 호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 1개 동(다세대주택 8호, 소매점 1호, 주차8대, 용적률 239.17%) 건부지임.

인접 도로상태등

북서측(로폭 약6미터), 남동측(로폭 약8미터)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 토지 모두 :
준주거지역, 가축사육제한구역, 상대호호구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

후면 사진과 층 평면도와 같이 제시외 건물 기호 ㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금110,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며, 현재 임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물(경량철골조판넬지붕 7.7㎡) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경507787 (1) 사건으로 진행되는 인천광역시 미추홀구 용현동 568-34, 5층 501호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 116,000,000원이며, 토지 면적은 24.41㎡(약 7.38평), 건물 면적은 52.68㎡(약 15.94평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

건축물대장상 본 건물은 인천광역시 미추홀구 용현동 568-34번지에 위치하며, 도로명 주소는 인천광역시 미추홀구 낙섬중로113번길 17-4입니다.

구조는 철근콘크리트(철근)콘크리트지붕으로, 총 5층 건물 중 5층 501호입니다.

사용승인일은 2009년 12월 21일이며, 총 8세대의 다세대주택 및 1개의 소매점으로 구성되어 있습니다.

건폐율은 59.91%, 용적률은 239.17%입니다.

토지 전체 면적은 233.7㎡이며, 본 건의 토지지분은 24.411㎡입니다.

1.1. 입지조건

본 다세대주택은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 일반적인 주거지대로서 보통 수준입니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장과 숭의역(인천1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 장방형의 평탄한 지형으로, 주택 건축 용지로 이용 중입니다.

건물 북서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 인천지방법원 2025타경507787 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 2월 25일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시 결정(채권액 113,375,340원)입니다.

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(인천도시공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-24

* 확정일자: 2021-03-31

* 배당신고일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음

등기부등본상 을구 11번 주택임차권(인천도시공사, 110,000,000원)이 존재하나, 임차권 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권은 매매를 통해 여러 차례 변동되었으며, 서울보증보험의 강제경매가 말소기준권리로서 등기부상 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

다만, "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으며, 이는 구체적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

건물 내에도 다세대주택 8호 외 소매점 1호가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 용현초등학교가 있어 초등학생 자녀가 있는 가정의 통학이 용이합니다.

* 교통: 숭의역(인천1호선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주거지대 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 경량철골조 판넬지붕의 제시외 건물(7.7㎡)이 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 관리 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)의 인수조건 변경 관련 사항은 경매 절차 및 인수 후 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대관계가 미상으로 표시되어 있으나, 상기 임차인은 대항력이 없으므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 추가적인 임대차 관계가 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 역세권 및 초등학교 인접이라는 기본적인 입지 강점을 가지고 있습니다.

권리분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 제시외 건물 포함 및 SGI 관련 특이사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

지역 내에서 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상되는 주거지로서, 시세 변동 및 투자 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 및 학세권 입지: 숭의역(인천1호선)과 용현초등학교가 인접하여 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 단순합니다.

* 비교적 양호한 건물 상태: 2009년 사용승인을 받은 건물로, 연식 대비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 116,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 적정 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 예상됩니다.

단, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특수 물건 정보 및 제시외 건물 포함 여부를 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

안정적인 투자를 고려한다면 감정가 수준 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 위험 요소를 감안하여 115,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.