나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507677 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1240-38 명가캐스빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""학익여자고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 502호로서
외벽 : 치장벽돌 붙임
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 상 위반건축물표시 있음(무단증축:주택/경량철골조/10.54㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 기본정보

4.

5.

6. 사건번호: 인천지방법원 2025타경507677 (1)

7. 경매구분: 부동산임의경매

8. 채권자: (OOOOOOOOOOOO

9. 1.2. 소재지 및 현황

10.

11.

12. 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1240-38 명가캐스빌 5층502호

13. 용도: 다세대주택

14. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

15. 1.3. 면적 및 구성

16.

17.

18. 토지면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

19. 건물면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

20. 건물 제시외면적: 0.00㎡

21. 1.4. 감정가 및 경매정보

22.

23.

24. 감정가: 100,000,000원 (1억원)

25. 2. 입지조건

26.

27.

28. 2.1. 주위환경

29.

30.

31. 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "학익여자고등학교" 북동측 인근에 위치함.

32. 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

33. 2.2. 교통상황

34.

35.

36. 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

37. 2.3. 토지이용계획

38.

39.

40. 제2종일반주거지역

41. 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

42. 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

43. 과밀억제권역(수도권정비계획법)

44. 3. 권리분석

45.

46.

47. 3.1. 등기부 현황

48.

49.

50. 소유권보존: 백종록 외 1명 (2010-09-28)

51. 소유권 이전(매매): 김미경 (2011-03-14)

52. 근저당: 이리신용협동조합 (2011-03-14, 25,080,000원, 말소기준권리)

53. 근저당: 주식회사에이피엘파이낸셜대부 (2023-09-26, 39,000,000원, 말소예정)

54. 가압류: 인천신용보증재단 (2024-05-28, 10,160,060원, 말소예정)

55. 임의경매: 주식회사에이피엘파이낸셜대부 (2025-02-27, 34,221,275원, 말소예정)

56. 등기부채권 총액: 74,240,060원

57. 3.2. 임차인 현황

58.

59.

60. 인수 보증금 합계: 0원

61. 임대관계 미상임.

62. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

63. 3.3. 권리 분석 요약

64.

65.

66. 본건 경매는 임의경매로, 말소기준권리(2011-03-14자 이리신용협동조합 근저당)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

67. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

68. 임차인 현황은 인수되는 보증금이 없으나, 임대관계가 미상으로 실제 점유 및 인수 부담 여부는 추가 확인이 필요함.

69. 4. 상권분석

70.

71.

72. 4.1. 주변 실거래가 동향

73.

74.

75. 최근 2026년 5월 실거래 사례 분석 결과, 인근 지역 다세대주택의 거래가는 다음과 같음.

76. * 2026년 5월: 약 8,200만원 (전용면적 43.33㎡, 2001년식)

77. * 2026년 5월: 약 12,200만원 (전용면적 44.77㎡, 2012년식)

78. * 2026년 5월: 약 9,000만원 (전용면적 44.4㎡, 1993년식)

79. 4.2. 시세 분석

80.

81.

82. 본건(건물면적 42.12㎡)과 유사한 면적대의 인근 다세대주택 실거래가는 약 8,200만원에서 12,200만원 사이로 형성되어 있음.

83. 특히, 2026년 5월에 거래된 43.33㎡(8,200만원) 및 44.4㎡(9,000만원)의 실거래가가 본건과 유사한 시세 수준을 보여줌.

84. 가장 최근의 거래 사례인 12,200만원(44.77㎡)은 비교적 높은 가격으로, 해당 물건의 특징(건축년도, 상태 등)에 따라 시세가 다르게 형성될 수 있음.

85. 본건은 2010년식으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 1억원으로 최근 실거래가 범위 내에 위치함.

86. 5. 생활정보

87.

88.

89. 5.1. 건물 구조 및 설비

90.

91.

92. 건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 502호

93. 외벽: 치장벽돌 붙임

94. 내벽: 벽지 마감 등

95. 창호: 하이샤시 창호 등

96. 설비: 위생 및 급.배수시설, 도시가스 시설 등 되어 있음.

97. 5.2. 편의 및 교육시설

98.

99.

100. 교육시설: 본건 북동측 인근에 학익여자고등학교가 위치함.

101. 교통: 버스정류장 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

102. 주변: 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 통상적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

103. 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않음.

104. 6. 잠재적 리스크

105.

106.

107. 6.1. 위반건축물

108.

109.

110. 집합건축물대장 상 위반건축물 표시가 있음. (무단증축: 주택/경량철골조/10.54㎡)

111. 이로 인해 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 추후 매매 시 가치 하락 등의 불이익이 발생할 수 있음.

112. 건축물대장상 위반건축물 표시는 등기부상 말소되지 않으며, 현 상태 그대로 인수될 수 있음.

113. 6.2. 기타 리스크

114.

115.

116. 임대관계 미상: 현재 점유자가 누구이며, 임대차 조건은 어떠한지 정확히 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. 인수 보증금이 0원이더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 따를 수 있음.

117. 7. 종합 의견

118.

119.

120. 본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 학익여자고등학교 인근의 주거지역에 속하며 교통 및 생활 편의성이 양호함.

121. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 집합건축물대장 상 위반건축물 등재 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재함.

122. 감정가는 1억원이며, 최근 인근 실거래가 수준과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됨.

123. 8. 투자 포인트

124.

125.

126. 안정적인 주거지 내 위치: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

127. 우수한 교통 접근성: 버스정류장 인근으로 대중교통 이용 용이.

128. 양호한 교육 환경: 학익여자고등학교와 인접하여 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있음.

129. 낮은 인수 부담: 인수되는 보증금이 0원으로, 권리상 인수 부담이 적음.

130. 9. 예상 입찰가

131.

132.

133. 본건의 감정가는 1억원임.

134. 최근 실거래가 동향을 고려할 때, 42.12㎡ 면적의 가치는 약 8,200만원 ~ 12,200만원 범위로 분석됨.

135. 다세대주택의 경우, 개별 물건의 상태(층, 향, 수리 여부 등) 및 위반건축물 여부가 시세에 큰 영향을 미침.

136. 본건은 위반건축물이라는 명확한 리스크가 존재하나, 5층 중 5층이라는 점, 건축년도가 비교적 최신인 점(2010년식) 등을 고려해야 함.

137. 리스크 요인(위반건축물, 임대관계 미상)을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임.

138. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 7,500만원 ~ 8,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

139. 입찰 시에는 위반건축물로 인한 추가적인 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등) 및 명도 관련 제반 비용을 반드시 고려해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.