나이스옥션 법원경매 인천 2025타경843 [1] 인천광역시 중구 항동7가 91-2 연안아파트 7동 1층104호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경843 [1] 인천광역시 중구 항동7가 91-2 연안아파트 7동 1층104호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매1계 2025타경843 | 소재지: 인천광역시 중구 항동7가 91-2 연안아파트 7동 1층104호 | 감정가: 141,000,000원 | 최저가: 141,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경843 (1)

소재지: 인천광역시 중구 항동7가 91-2 연안아파트 7동 1층104호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 141,000,000원

1.2. 부동산 현황

건물면적: 53.66㎡ (전용면적)

토지면적: 45.13㎡ (대지권)

사용승인일: 1984.08.23. (약 41년 경과된 5층 건물 중 1층)

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

특이사항: 유동화물건

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지:

본 물건은 북서측 및 남서측으로 각각 광대로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 양호한 편으로 평가됩니다.

2.2. 주위 환경 및 교통 상황

인천광역시 중구 신흥동3가 소재 신선초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지 외에도 근린생활시설, 공장 및 물류창고 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 특징

본 물건은 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자는 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO, 채무자는 박OO입니다. 특이사항으로 유동화물건으로 분류되어 있습니다. 임의경매는 통상적으로 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로, 권리관계는 비교적 단순할 수 있으나, 매각 시 매각 주체 및 채권 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3.2. 권리 및 명도 분석

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로 토지 및 건물 전체를 취득하게 됩니다. 현재 임대차 관계 등은 제시되지 않아 별도의 임차인 권리 분석은 불가능하나, 낙찰 후 거주하고 있는 소유자나 점유자를 대상으로 명도 절차(인도명령 또는 명도소송)를 진행해야 할 수 있습니다. 권리분석상 특이사항(유동화물건)을 제외하고는 기본적으로 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸되는 표준 경매 물건입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건의 토지이용계획상 용도지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 일반상업지역은 주거 기능보다는 상업 및 업무 기능이 강화된 지역이므로 향후 재개발, 재건축 등 개발이 진행될 경우 높은 토지 가치를 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

본건은 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 인근에 신선초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성은 양호하며, 1층에 위치하여 출입이 용이하다는 장점이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 제한 사항

본 건은 일반상업지역 외에도 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 특별관리해역 등 다양한 법적 제한에 묶여 있습니다. 복잡한 용도지역 및 규제사항은 향후 건물의 신축, 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로 반드시 사전에 관할 관청을 통한 상세 확인이 필요합니다.

5.2. 물건의 노후도

1984년 사용승인된 건물로, 약 41년이 경과하여 건물 자체의 노후도가 상당합니다. 매입 후 대규모 수선 또는 리모델링 비용이 발생할 가능성이 높으며, 이는 예상치 못한 추가 투자 비용으로 이어질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

최고의 입지: 광대로 접합 및 우수한 대중교통 접근성.

용도지역: 일반상업지역으로 높은 토지 잠재 가치 보유.

1층의 장점: 1층 아파트는 주거 외 상업 용도로의 용도 변경(합법적 절차 시) 또는 주거 편의성 측면에서 유리할 수 있음.

6.2. 종합 의견

본 물건은 우수한 교통 입지와 일반상업지역에 위치한 토지 잠재력이라는 강력한 장점을 가지고 있습니다. 특히 감정가 141,000,000원은 해당 지역과 입지를 고려할 때 매력적인 출발 가격입니다. 다만, 건물의 노후도와 복잡한 토지이용계획상 제한 사항(방화지구 등)이 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태와 주변 상권의 활성화 정도를 파악하고, 복잡한 규제 사항에 대한 전문가의 법률적 검토를 거친다면 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매1계