나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9589 [1] 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 769-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 소재 ""삼성2리마을회관"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 중소규모 공장, 창고, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치하는 등, 대중교통 이용
여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로써 근린생활시설(창고 및 작업장) 건부지로 이용중임.
기호(4): 부정형의 토지로써 근린생활시설(창고 및 작업장) 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(4): 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

769-9, 769-11 공히:
계획관리지역,성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)),가축사육제한
구역(2023-04-06)(가축사육제한구역),성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 본건 지상에 소재하는 컨테이너, 정자 및 조류사육장(후첨 ""사진용지"" 참조)은
해체 및 이동이 용이한 바 평가외 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3)
일반 철골구조 기타지붕 단층건으로(사용승인일: 2020.05.11),
외벽 : 판넬잇기 마감.
창호 : 샷시 창호임.

기호(5)
일반 철골구조 기타지붕 단층건으로(사용승인일: 2020.06.18),
외벽 : 비닐사이딩 마감.
창호 : 샷시 창호임.

기호(6,7)
일반 철골구조 기타지붕 단층건으로(사용승인일: 2020.06.18),
외벽 : 판넬잇기 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(2,3,6,7): 근린생활시설(창고 및 작업장)로 이용중임.

기호(5): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 LG가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(5) 내에 제시외건물 기호㉠(다락. 후첨 ""건물개황도"" 참조)이 소재하나
토지에 미치는 영향은 별무함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지상의 바닥 포장, 관정 및 수도설비 등은 토지의 부합물로서, 지상의 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였고 지상의 컨테이너, 정자 및 조류사육장은 해체 및 이동이 용이한 바 평가 및 매각에서 제외함
목록 5 .제시외 건물(다락) 소재하며 평가 및 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경9589 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 769-9번지

토지별도: 769-11번지 (건축물대장상 확인됨)

용도: 근린생활시설, 단독주택

건축물 사용승인일: 2020년 5월 11일, 2020년 6월 18일

1.2. 물건 현황 (토지)

면적: 3325.00㎡ (약 1,005.8평)

이용상태: 부정형 토지로 근린생활시설(창고 및 작업장), 주거용 건부지로 이용 중

지형/도로: 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

용도지역: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역

제시외 토지: 없음. (단, 평가 및 매각에서 제외된 컨테이너, 정자, 조류사육장은 있음)

1.3. 물건 현황 (건물)

총 면적: 1289.75㎡ (약 390.2평)

구조: 일반 철골구조, 기타지붕, 단층

세부 내역:

769-9번지 (총괄표제부상 인천광역시 강화군 중앙로679번길 43):

- 2동: 제2종근린생활시설, 393.8㎡ (약 119.2평)

- 3동: 제2종근린생활시설, 196.8㎡ (약 59.5평)

769-11번지 (총괄표제부상 인천광역시 강화군 중앙로679번길 45):

- 1동: 단독주택, 114.15㎡ (약 34.5평)

- 2동: 제2종근린생활시설, 390㎡ (약 118.0평)

- 3동: 제2종근린생활시설, 195㎡ (약 59.0평)

건물 제시외 면적: 38.70㎡ (다락) - 평가 및 매각 포함

부합물: 지상의 바닥 포장, 관정 및 수도설비 등은 토지의 부합물로 평가됨.

평가외: 지상의 컨테이너, 정자 및 조류사육장은 해체 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외됨.

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 2,043,927,500원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(다락) 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 강화군 불은면 삼성리 소재 "삼성2리마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공장, 창고, 단독주택 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 접근성

강화군 불은면 지역으로, 주변 지역으로의 차량 접근성은 양호한 편이나 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지:

소유권: 주식회사명인상사 (2019.07.19)

근저당: 국민은행 (2022.09.27, 72,000,000원) - 말소기준 권리

근저당: 전북은행 (2023.04.28, 1,150,000,000원) - 말소

가압류: 기술보증기금 (2024.06.07, 200,000,000원) - 말소

임의경매: 전북은행 (2024.07.22, 1,015,190,064원) - 말소 (본건 경매 개시)

가압류: 장종덕 (2025.04.16, 11,265,932원) - 말소

압류: 강화군 (2026.04.21) - 말소

건물:

소유권보존: 주식회사명인상사 (2020.07.29)

근저당: 국민은행 (2022.09.27, 72,000,000원) - 말소기준 권리

근저당: 전북은행 (2023.04.28, 1,150,000,000원) - 말소

가압류: 기술보증기금 (2024.06.07, 200,000,000원) - 말소

임의경매: 전북은행 (2024.07.22, 1,015,190,064원) - 말소 (본건 경매 개시)

가압류: 장종덕 (2025.04.16, 11,265,932원) - 말소

총 등기부 채권액 (토지/건물 동일): 1,433,265,932원

3.2. 임차인 현황

임차인: 문

보증금: 5,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2022-04-06

대항력: 있음

3.3. 권리 말소 기준

국민은행 근저당 (2022.09.27)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 경매 절차에 따라 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인 문 의 경우, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 직접 부담해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 강화군 불은면의 지역적 특성을 반영하여 중소규모 공장, 창고, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 입지합니다.

주변의 근린생활시설 및 창고 용도 건물들과 함께 이용되고 있어, 지역 기반 수요를 바탕으로 한 사업 운영 또는 임대 수익 창출의 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 지역적 특성상 주요 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다. 강화읍 등 시가지로의 이동을 통해 생활 편의 시설 이용이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 문 이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리관계

등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 복잡한 권리 관계가 확인됩니다.

"공동담보", "유동화물건" 표기는 채권 관계의 복잡성을 시사하므로, 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

평가 및 매각에서 제외된 컨테이너, 정자, 조류사육장과 달리, 제시외 건물(다락)은 매각에 포함되므로 현황과 공부상의 차이가 발생할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 불은면에 위치한 근린생활시설 및 단독주택으로, 2020년에 신축된 건물과 넓은 토지를 포함하고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 지역적 특성, 복잡한 권리 관계, 제외되는 제시외 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 완공)으로 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮을 수 있습니다.

3325. 00㎡ (약 1,005.8평)의 넓은 토지는 향후 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

근린생활시설(창고/작업장) 및 단독주택 용도로 다수 건물이 있어, 사업 또는 임대 수익 창출의 유연성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 직접 부담해야 할 임차인 관련 금전적 위험은 없습니다.

감정가 2,043,927,500원을 기준으로, 주변 시세, 물건 상태, 명도 예상 비용, 경매 절차의 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인과 추가적인 시세 조사가 필수적입니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.