나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507837 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507837 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층406호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경507837
• 주소: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층406호
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매1계 2025타경507837 | 소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층406호 | 감정가: 238,000,000원 | 최저가: 116,620,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2025타경507837 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507837 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층406호

용도: 근린생활시설

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 35.96㎡ (약 10.87평)

건물지분: 35.96㎡ (약 10.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 입지 조건

1.3. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 가정동 가정역(인천2호선) 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로, 현재 대체로 세장형의 토지가 근린생활시설 및 업무시설 등의 부지로 이용되고 있습니다. 루원시티는 인천시의 주도하에 개발된 도시로, 가정역을 중심으로 주거, 상업, 행정 등 다양한 시설이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다.

1.3. 2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건이 속한 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 인천2호선 가정역이 인근에 위치하고 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 또한, 향후 7호선 연장 및 GTX-D 노선 확정 등 교통망 확충이 예정되어 있어 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

1.5. 건물 구조 및 이용 상태

1.5. 1. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하4층, 지상11층 건물 내 제4층 제406호입니다. 외벽은 석재붙임마감 등, 내벽은 페인팅마감 등, 창호는 하이새시창호로 마감되었습니다.

1.5. 2. 건물 이용 상태

공부상 용도는 제1종근린생활시설(의원)입니다. 조사일 현재 공실 상태로 파악되었습니다.

1.5. 3. 설비 내역

건물 내 기본적인 위생설비, 엘리베이터(E/V) 설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 권리 분석

본 물건의 가장 큰 특징은 '대지권 미등기'입니다. 감정평가서에 따르면, 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지의 소유권대지권을 일체로 하여 감정평가되었습니다. 또한, 경매 신청 채권자로부터 토지와 건물에 대한 분양대금 납부 영수증이 제출되어, 분양대금 납부에 대한 근거가 확보된 상태입니다. 이는 구분소유건물의 전유부분과 대지사용권이 일체성을 가지며, 일반적으로 건물과 토지의 소유권대지권을 일체로 분양 및 거래되는 점을 감안할 때, 향후 대지권 등기 정리가 중요하게 작용할 수 있습니다. 경매 진행 시 해당 부분에 대한 정확한 확인 및 법적 절차 검토가 필수적입니다.

1.7. 상권 분석

본 물건이 위치한 루원시티는 가정역을 중심으로 주거, 상업, 행정 기능이 복합적으로 개발되는 지역입니다. 주변 아파트 단지 및 업무 시설과의 연계를 통해 근린생활시설로서 안정적인 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 영업이 가능하며, '의원'으로 공부상 등재된 점은 의료, 뷰티, 건강 관련 업종의 입점에 유리할 수 있습니다. 루원시티 자체적으로도 복합 문화 공간 조성 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

1.8. 생활 정보

가정역(인천2호선) 초역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시 경인고속도로 및 제2외곽순환고속도로 진입이 용이합니다. 주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다. 루원복합청사 건립 및 입주 예정인 공공기관들로 인해 행정 및 생활 편의시설 접근성이 증대될 것으로 기대됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 향후 대지권 정리에 시간이 소요되거나 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 현재 공실 상태이므로 임차인을 직접 모집해야 하는 부담이 있습니다. 초기 상권 형성 단계 또는 공실률이 높은 경우, 안정적인 임대 수익 확보까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 현재까지 진행된 조사에서 본 물건 인근에 특별히 주민들이 혐오하는 시설(예: 폐기물 처리 시설, 고압선 등)은 확인되지 않았으나, 이는 개인의 판단에 따라 다를 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가정동 루원시티 내 근린생활시설로, 가정역 인근이라는 입지적 장점과 일반상업지역이라는 용도적 이점을 가지고 있습니다. 35.96㎡(약 10.87평)의 전용면적은 소규모 점포나 사무실 운영에 적합하며, 미래가치가 기대되는 신개발 지역에 위치해 있습니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 명확한 권리상의 이슈가 존재하며, 현재 공실 상태라는 점은 투자 또는 실사용 목적 모두 신중한 접근을 요구합니다. 향후 대지권 정리가 원활하게 진행되고 안정적인 임차인을 확보한다면, 지역 상권의 성장과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

* 초역세권 입지 : 인천2호선 가정역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 우수합니다.

* 성장 잠재력 : 루원시티는 인천시의 주요 개발 축 중 하나로, 향후 주거 및 상업 인프라 확충에 따라 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 다용도 활용 가능 : 제1종근린생활시설(의원) 용도로, 다양한 업종의 사업장 또는 사무실로 활용 가능합니다.

* 일괄 매각 : 건물과 토지가 일괄 매각되어 소유권 및 대지권 이슈가 해결될 경우 온전한 재산권 확보가 가능합니다.

투자를 고려하시는 분께서는 '대지권 미등기' 사안에 대한 철저한 법적 검토와 대지권 정리 예상 비용 및 소요 기간을 면밀히 파악하시기 바랍니다.

법원 정보

인천지방법원 경매1계