나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507378 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-4 비잔티움 102동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507378 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-4 비잔티움 102동 2층202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경507378
• 주소: 인천광역시 서구 청마로 62 비잔티움, 102동 2층202호
• 용도: 도시형생활주택

인천지방법원 경매20계 2025타경507378 | 소재지: 인천광역시 서구 청마로 62 비잔티움, 102동 2층202호 | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 145,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 인천지방법원 2025타경507378 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507378 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-4 비잔티움 102동 2층202호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 208,000,000원

토지면적: 43.52㎡ (약 13.16평)

건물면적: 70.77㎡ (약 21.41평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 일반적인 주거지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호로, 외벽은 타일 및 드라이비트 마감, 창호는 새시 창호입니다.

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형이며, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건이 속한 토지의 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(서부교육지원청), 절대보호구역(서부교육지원청), 성장관리권역입니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항:

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 현관문에 '202호에서 물 사용 시 누수가 있다'는 문구가 적혀있으며, 주민 탐문 결과 누수가 있었던 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, '백석초등학교' 인근으로 주거 밀집 지역에 속합니다. 주변에는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다. (2026-01-10)

2.1. 주변 시설

백석초등학교가 도보 거리에 있으며, 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

인천지하철 1호선 아라역(예정)이 도보 거리에 위치하여 향후 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다. (참고: 아라역은 2025년 6월 28일 개통 예정이었습니다. 실제 개통 여부 및 시점 확인 필요)

2.2. 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리관계는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 이는 해당 임차인이 임대차 계약을 통해 법적으로 보호받는 권리를 가지고 있으며, 낙찰자가 기존 임대차 관계를 승계하거나 보증금 반환 의무를 부담할 수 있음을 의미합니다.

따라서, 해당 임차인의 정확한 대항력 요건 충족 여부, 보증금 액수, 계약 내용 등을 면밀히 파악해야 하며, 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

법률적으로 임차주택 양도 시 대항력 있는 임차인은 임대인의 지위를 새로운 소유자가 승계하도록 법률이 규정하고 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 당하동 일대는 신축 아파트 단지들과 기존 주택들이 혼재된 주거 지역입니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

향후 검단신도시 개발 및 아라역 개통(예정) 등 교통망 확충에 따른 수혜가 기대되며, 이는 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 인근에 백석초등학교가 위치하여 초등 교육 환경은 양호합니다.

인천 서구 지역에는 백석중학교, 백석고등학교 등이 있으나, 본건과의 직접적인 학군 연관성 및 거리 확인이 필요합니다.

5.2. 교통환경

현재 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

인천지하철 1호선 아라역(예정) 개통 시 강남, 서울역 등 주요 도심으로의 이동이 더욱 편리해질 것으로 예상됩니다. (실제 개통 시점 확인 필요)

5.3. 주변 편의시설

마트, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 '대항력있는임차인'의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 경우, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 임차인의 실제 거주 여부, 계약 내용, 보증금 회수 가능성 등을 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 건물 누수 문제

감정평가서 요약 및 기타참고사항에 따르면, 202호에서 물 사용 시 누수가 있다는 문구가 현관문에 적혀 있으며, 주민 탐문 결과 누수가 있었던 것으로 확인되었습니다. [1.2] 이는 건물 자체의 하자 또는 관리 소홀로 인한 문제일 수 있으며, 수리 비용 발생뿐만 아니라 인접 세대와의 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 하자입니다. 하자담보책임 관련 법적 검토가 필요할 수 있으나, 경매 물건의 경우 매수인이 인수하는 경우가 많습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 백석초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 인근 편의시설 이용이 편리하며, 인천지하철 1호선 아라역(예정) 개통 시 교통 여건은 더욱 개선될 전망입니다.

하지만 '대항력있는임차인'의 존재와 건물 내 '누수' 문제는 낙찰자가 부담해야 할 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부와 누수 문제로 인한 수리 비용 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

부동산강제경매 물건이므로 권리분석 및 현장 조사를 철저히 하여 이러한 리스크를 사전에 파악하고, 이를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통망 확충 기대

인천지하철 1호선 아라역(예정) 개통 시 역세권 단지로 부상하며, 향후 시세 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 생활 편의시설 인접

단지 인근에 초등학교 및 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 정주 여건이 우수합니다.

8.3. 잠재적 가치

권리상의 문제와 하자 문제를 해결할 경우, 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 토지이용계획상의 제한 사항 확인 필요)

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법원 정보

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