나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507724 [1] 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 15층1503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""굴다리오거리"" 북서측 인근에 위치하고, 본건 주위
는 공동주택, 업무시설 및 상업시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부평역) 등의 대중교통시설
이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 15층 건물내 15층 1503호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설(오피스텔), 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남서측으로 노폭 약25m, 북동측으로 노폭 약8m, 북서측으로 노폭 약6m 정도의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507724 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 15층1503호

* 건물용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

* 건물면적: 24.92㎡ (약 7.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, "굴다리오거리" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선, 인천 1호선인 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 토지는 남서측 노폭 약 25m, 북동측 노폭 약 8m, 북서측 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리는 2025년 2월 25일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 순위 12번)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 을구 순위 7번의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (유아영)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-08

* 확정일자: 2022-07-08

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 전액(140,000,000원)은 HUG에 귀속될 것으로 예상되며, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약: 본 물건의 등기부에는 소유권이전, 신탁등기 말소, 공유자지분 이전, 주택임차권 설정 및 말소, 강제경매 개시 등 다양한 권리 변동 사항이 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 부평역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변 시세 분석:

최근 2026년 7월에 거래된 인근 다세대 주택 사례를 분석한 결과, 전용면적 43.31㎡(해담캐슬)는 1억 8,800만원, 전용면적 49.26㎡(해피팰리스)는 2억 8,400만원에 거래되었습니다. 이들 사례를 바탕으로 계산한 3.3㎡당 매매가는 약 434만원에서 577만원 수준입니다.

본건은 전용면적 24.92㎡(약 7.54평)이며, 감정가는 1억 2,000만원입니다. 이는 3.3㎡당 약 482만원으로, 최근 거래된 인근 신축 다세대 주택의 가격대를 고려할 때, 본건의 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부평역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구에 각종 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 도시형생활주택으로 원룸형 구조이며, 건축물대장상 공동주택, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 등으로 복합 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 중 변동 사항이 있을 수 있습니다. 다만, 주택임차권이 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 단전단수 독촉장: 현황조사서상 단전단수 독촉장 사진이 있다는 점은 미납 관리비 등의 정산이 필요할 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 관리사무소 등을 통해 체납 내역을 확인해야 합니다.

* 임차인 정보: HUG 외 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 채권자가 HUG인 점과 대항력 없는 임차권임을 고려할 때 특이사항은 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부평역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가격을 비교해 볼 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대해 볼 만한 물건입니다. HUG 관련 권리 사항이 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 위험 요소는 없으나, 관리비 체납 등 잠재적 리스크는 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부평역 인근 소형 주거 상품으로 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다.

* 인근 신축 주택 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 안정적인 HUG 관련 권리 구조로 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다. 최근 인근 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 시세를 고려하고, 감정가의 적정성을 재평가했을 때, 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이는 권리 말소 여부, 체납 관리비 규모, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 수치이며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.