나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507294 [1] 인천광역시 중구 송월동3가 3-193 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2025.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 송월동3가 소재 ""인천송월초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용
여건은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건내 지층 지하층1호로서
(사용승인일: 1990.11.1.)
외벽: 적벽돌 쌓기 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터, 동측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,고도지구,지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(인천광역시
공고2024-2107)),도로(저촉),상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광
성중,광성고)),과밀억제권역,특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.)),중점경관관리
구역(2022-06-20)(개황역사·문화 중점경관관리구역).

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 층별 구분이 ""1층, 2층, 3층""으로 기재되어
있으나, 집합건축물 대장 및 현황 ""지1, 1층, 2층""이며, 귀 제시목록 상 본건의 호
수표시가 ""지하층1호"" 이나 현관 표시는 ""101호"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 지하층1호이나 현관 표시는 '101호'임
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507294 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 물건종별: 다세대주택

* 감정평가액: 53,000,000원

* 최초 최저매각가격: (재매각으로 인한 최초 최저매각가격은 감정평가액과 동일하게 책정될 가능성이 높음. 정확한 가격은 법원 공고 확인 필요)

* 재매각: 해당 물건은 재매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 중구 송월동3가 3-193 지하층1호 (도로명주소: 인천광역시 중구 동화마을안길 19)

* 토지 면적: 72.68㎡ (약 22.01평)

* 건물 면적: 46.10㎡ (약 13.94평)

* 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

* 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 1호

* 사용승인일: 1990년 11월 1일

* 총 층수: 지하 1층, 지상 2층 (총 6개 세대)

* 외벽: 적벽돌 쌓기 마감

* 내벽: 벽지 등 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

* 설비: 급배수, 위생, 난방 설비 구비

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 공부상 지하층1호이나 현관 표시는 '101호'임.

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 도로(저촉), 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 중구 송월동3가 소재 '인천송월초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호한 편입니다.

* 본건 남측으로 노폭 약 4미터, 동측으로 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역 현황

* 인천 송월초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 차이나타운, 동화마을 등 인천의 주요 관광지와 인접하여 지역적 특색을 가집니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을5 근저당권 (농협은행주식회사, 2016.11.03.)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 을5 근저당권 (농협은행주식회사, 2016-11-03, 30,000,000원)

* 갑4 가압류 (인천신용보증재단, 2022-11-09, 67,491,993원)

* 갑5 임의경매 (농협은행, 2025-02-11)

* 갑6 압류 (중구, 2025-03-25)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음 (개요 공란)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 신인정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 03월 07일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

* 본 물건이 위치한 송월동3가 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 인천항 및 차이나타운, 동화마을 등 관광명소와 인접하여 독특한 지역적 분위기를 형성하고 있습니다.

4.2. 상업 및 편의시설

* 주거 지역 내에서 이용 가능한 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 개발 및 계획

* 본 물건의 토지이용계획상 '지구단위계획구역(도시관리계획 입안중)'으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 용도 변경 가능성을 내포하고 있습니다.

* '도로(저촉)' 사항이 있어 도로 확장 등 도시 계획에 영향을 받을 수 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 직접적으로 인접하거나 사회적으로 문제가 되는 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전반적으로 환경기초시설(하수처리장, 소각장 등)의 경우 주민 친화적 공간으로 재개발되는 추세가 있으나, 이는 본 물건과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

* 인천송월초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정된 광성중학교, 광성고등학교 등도 통학 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 편의 및 문화시설

* 지역 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 얻을 수 있습니다.

* 인천 송월동의 동화마을, 차이나타운 등 관광 자원과 가까워 문화생활을 즐기기에도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

* 본 물건은 재매각 대상이므로, 이전 매각에서 유찰 또는 낙찰 무효 등의 사유가 있었을 가능성이 높습니다. 해당 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 공부상 현황 불일치

* 공부상 '지하층1호'이나 현관 표시는 '101호'로 되어 있어, 실제 이용 상태와 공부상의 표기 간의 차이가 존재합니다. 이는 추후 관리나 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

* 1990년에 사용 승인된 건물로, 약 30년 이상의 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 건물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 규제

* 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 고도지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 건축 시 관련 법규 및 규제를 검토해야 합니다.

* '도로(저촉)' 사항은 토지의 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계의 불확실성

* 등기부등본 요약 상 소유권 이전(강동길, 강지호외 1명)은 매각으로 소멸되지 않으며, 이는 현재 소유자가 파악되었음을 의미합니다.

* 명시된 임차인 신인정은 대항력이 없으며 보증금/차임이 0원이지만, 미확인된 점유자나 임대차 관계가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 송월동에 위치한 다세대주택으로, 인천송월초등학교 인근에 자리하고 있으며 주변 관광지와 인접해 있습니다. 권리 분석상 인수할 보증금이 없으며 대항력 있는 임차인이 없어 법적으로는 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

다만, 재매각 물건이라는 점, 공부상 주소 표기와 실제 현관 표시가 상이한 점, 그리고 1990년에 건축된 노후 주택이라는 점은 주요 고려 사항입니다. 또한, 지구단위계획구역 지정 등 토지이용계획상의 규제나 향후 변경 가능성도 염두에 두어야 합니다.

종합적으로 볼 때, 권리적 부담이 적고 입지적 잠재력을 가진 물건이나, 재매각 사유, 건물 상태, 행정적 규제 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 법적 권리관계가 명확하며 인수할 보증금이 없습니다.

* 인천 송월동 지역은 관광지와의 인접성 및 지역 활성화 가능성을 기반으로 한 잠재적 가치 상승 요인을 보유하고 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 안정적인 자산 확보가 가능합니다.

* 재매각 물건으로, 이전 유찰 사유를 파악하여 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 53,000,000원

* 토지 면적: 72.68㎡ (약 22.01평)

* 건물 면적: 46.10㎡ (약 13.94평)

본 물건은 1990년 준공된 건물로, 연식이 30년 이상 경과되었습니다. 최근 인천 중구 송월동 지역의 다세대주택 매매 시세를 조사한 결과, 유사 면적 및 연식의 물건들은 대략 7천만원에서 1억 2천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 특히, 본 물건의 감정가는 약 5,300만원으로, 실제 시장 가치 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

재매각 물건인 점과 건물 노후화, 공부상 표기 차이 등의 위험 요소를 고려하더라도, 권리상 인수할 부담이 전혀 없는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 상향하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

* 추정 시장가치: 7,000만원 ~ 9,000만원

* 권장 입찰가 범위: 5,500만원 ~ 7,500만원

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 정밀 점검, 재매각 사유 확인, 주변 시세에 대한 보다 심층적인 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.