나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507455 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 2동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507455 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 2동 1층103호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경507455
• 주소: 인천광역시 미추홀구 매소홀로438번길 38-13 예다인빌리지, 2동 1층103호
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매20계 2025타경507455 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 매소홀로438번길 38-13 예다인빌리지, 2동 1층103호 | 감정가: 136,000,000원 | 최저가: 95,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경507455 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507455 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 2동 1층103호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3천 6백만원

토지면적: 64.30㎡ (약 19.45평)

건물면적: 35.08㎡ (약 10.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 현재 명시된 주의사항 없음

1.2. 물건 상세 내역

감정평가서 요약 (구분건물감정평가요항표)

위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 백학초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제103호입니다. (사용승인일: 2018년 3월 15일)

- 외벽: 드라이비트 및 석재붙임 마감

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

- 창호: PVC 창호

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 시설, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형의 평지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 7미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 자연녹지지역 (2024년 6월 17일, 인천광역시 제2024-164호)

- 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항:

- 임대관계는 미상입니다.

- 내부 구조는 이해관계인 부재로 인해 건축물대장 현황도 및 이웃 탐문 조사를 참고하여 작성되었습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 백학초등학교 남서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변은 주거지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 학익시장, 홈플러스, CGV, 메가박스 등 다양한 상업시설이 차량 10분 내외 거리에 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에도 용이합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 특이사항으로 '대항력있는임차인'이 존재하므로, 해당 임차인의 권리 관계 및 인수 여부를 면밀히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 인수되는 권리가 있다면 매각 이후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

대상 물건이 위치한 학익동 일대는 아파트 단지와 다세대주택이 밀집된 주거 밀집 지역입니다. 백학초등학교를 중심으로 형성된 학세권이며, 인근에 학익시장 등 생활 편의시설이 있어 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 배후 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 분포하여 상권의 안정성을 더하고 있습니다.

1.6. 생활정보

백학초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 학익시장과 같은 재래시장은 물론, 대형마트 및 영화관 등도 근거리에 있어 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 도시계획상 자연녹지지역, 과밀억제권역 등에 해당하여 지역 발전에 대한 기대감과 함께 규제 사항도 존재합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 물건지 주변으로 폐기물 처리 시설 이전 관련 지역 주민들의 반대 의견이 있었던 점(인천 미추홀구 학익동 폐기물 적환장 도화동 이전 추진 관련)은 향후 지역 개발이나 주민 민원 발생 시 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 교육 환경, 교통, 생활 편의시설 접근성 등 입지 조건이 우수하며, 비교적 최근에 사용승인된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 권리 분석과 신중한 접근을 요구합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 이는 해당 지역의 특성을 반영하는 것으로 볼 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 초등학교 인접(백학초등학교)으로 인한 안정적인 수요 기대.

- 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설 접근성 (학익시장, 홈플러스, CGV 등).

- 2018년 준공된 신축급 건물로 상품성 우수.

- (주의) 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 금액 및 명도 부담은 반드시 확인 및 감안해야 함.

- 토지이용계획상 자연녹지지역 등 일부 제한사항은 투자 가치 판단 시 고려.

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법원 정보

인천지방법원 경매20계