나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501464 [1] 인천광역시 중구 운북동 385-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-부정형의 토지로 자연림상태이며 분묘 소재 여부 불분명
-목록2, 4는 지분에 대한 매각임
-목록1, 4 토지 상 소유불명의 제시외 건물 매각제외
-목록1, 4의 감정가는 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임
-목록3은 맹지임
-정종철, 이미연이 2025.11.28. 유치권신고(공사대금,유실수, 잡부 인건비 등 301,690,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
-2026. 4. 28. 신청채권자 김태형, 김주형이 정종철, 이미연의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 각 제출함
-2026. 5. 21.자 힘쌘고인돌농장 대표 정종철로부터 위 부동산 일원에서 표고버섯, 산양삼, 산나물 재배를 위한 임업사업을 운영하면서 필요비 및 유익비를 지속적으로 지출하고 있고 임업 및 농장사업을 계속 운영중에 있으며, 현장시설물 및 재배지를 유지‧관리하고 있다는 유치권(유익비)신고서(금 150,000,000원)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경501464 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 중구 운북동 385-3

1.3. 물건종별

임야

1.4. 감정평가액

3,208,373,920원

1.5. 토지면적

총 토지면적: 29,778.30㎡ (약 9,009평)

매각 대상 지분: 26,594.25834㎡ (약 8,045평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 건물면적

총 건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.7. 매각물건

토지 일부 지분 매각 (목록2, 4는 지분에 대한 매각임)

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

이OO (신청채권자: 이화주 외 2명)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

제공된 정보에 따르면 주위 환경에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

2.2. 교통상황

제공된 정보에 따르면 교통 상황에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

2.3. 인접도로상태

제공된 정보에 따르면 인접 도로 상태에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제공된 정보에 따르면 토지이용계획 및 제한상태에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 소유권이전청구권가등기(갑12, 민재기, 2013-01-18)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (김성환, 2010-10-11, 1,500,000,000원)

3.3. 주요 권리 내역

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (정종철, 2010-10-11)

* 을1: 근저당권 (김성환, 2010-10-11, 1,500,000,000원) - 말소기준권리

* 을1 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 갑12: 소유권이전청구권가등기 (민재기, 2013-01-18) - 말소되지 않고 인수될 수 있음

3.4. 유치권 신고 내역

* 정종철, 이미연: 2025.11.28. 공사대금 등 301,690,000원 신고 (성립 여부 불분명)

* 정종철 (힘쌘고인돌농장 대표): 2026.5.21. 유익비 150,000,000원 신고

* 신청채권자(김태형, 김주형)는 2026.4.28. 상기 유치권 신고에 대해 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 유치권 성립 여부는 불확실하며, 낙찰 후 인수 여부 및 부담이 될 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

제공된 정보에 따르면 상권 분석에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다. 해당 소재지는 인천 영종도 운북동 지역으로, 관광 및 공항 관련 시설이 발달할 가능성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보에 따르면 생활 편의 시설에 대한 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권이전청구권가등기 인수

갑12 소유권이전청구권가등기(민재기)는 말소되지 않아 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 유치권 분쟁

정종철, 이미연 및 정종철이 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 유치권 배제 신청이 제기되었으나 최종 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지분 매각 및 맹지

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각 대상이며, 목록3은 맹지(도로에 접하지 않음)로 활용에 제약이 있습니다.

6.4. 토지 상태

부정형의 토지이며 자연림 상태로, 분묘 소재 여부가 불분명하여 추가적인 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물

목록1, 4 토지 상의 소유불명 제시외 건물은 매각에서 제외되었으며, 감정가는 이에 의해 제한받은 가격으로 평가되었습니다.

6.6. 혐오시설 유무

인천광역시 중구 운북동 385-3 일대 주변에 대한 조사 결과, 현재까지 인근에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 인천 지역 내 다른 곳에 수도권매립지, 소각장 등이 존재하나, 본 물건지와의 직접적인 인접성은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 운북동에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있으나 토지 일부 지분 매각 대상이며, 맹지(목록3)와 같은 활용 제약이 존재합니다. 가장 큰 리스크 요인은 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(민재기)와 성립 여부가 불분명한 유치권 신고(정종철, 이미연 등)입니다. 이들 권리 관계는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있으므로 철저한 검토가 필요합니다. 다만, 영종도 지역은 개발 계획이 활발히 진행 중이며, 향후 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

인천 영종도 지역은 관광, 물류, 항공 산업 발달과 함께 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

8.2. 넓은 토지 면적

총 토지 면적 대비 매각 지분 면적이 상당하여, 향후 활용 방안 모색 시 규모의 경제를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 소유권이전청구권가등기 인수, 유치권 성립 여부, 맹지 및 분묘 문제 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 분석과 시장 조사를 통해 신중하게 결정되어야 합니다. 현재로서는 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.