나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501464 [1] 인천광역시 중구 운북동 385-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501464 [1] 인천광역시 중구 운북동 385-3 임야 경매

• 사건번호: 2025타경501464
• 주소: 인천광역시 중구 운북동 385-3
• 감정가: 3,208,373,920원
• 최저가: 3,208,373,920원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 임야

인천지방법원 경매1계 2025타경501464 | 소재지: 인천광역시 중구 운북동 385-3 | 감정가: 3,208,373,920원 | 최저가: 3,208,373,920원 | 용도: 임야

1. 인천지방법원 2025타경501464 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경501464 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운북동 385-3

용도: 임야

감정가: 3,208,373,920원

토지면적: 29,778.30㎡ (약 9,017.11평)

토지 지분율: 2,659,425.834 (제공된 정보에 따르면 전체 토지 면적으로 추정됩니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 인OOOO

채무자: 정OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 중구 운북동에 위치한 임야입니다. 영종국제도시 내에 속하며, 인천국제공항과 인접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 주변으로는 개발이 진행 중인 지역과 자연녹지 지역이 혼합되어 있습니다. 최근 영종도 미개발지에 대한 성장관리방안이 수립되어 건축 행위 등에 대한 규제가 완화될 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 정확한 접근성은 도로 상태 및 인접 토지와의 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

1.3. 권리분석

매각 대상은 토지 일부 지분이며, 이에 따른 권리관계 확인이 중요합니다. 본건과 관련하여 다음과 같은 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있습니다.

- **분묘기지권, 법정지상권, 유치권**: 토지 상에 이러한 권리들이 존재할 가능성이 있습니다. 특히, 2025년 11월 28일에 정종철, 이미연이 공사대금, 유실수, 잡부 인건비 등으로 301,690,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

- **일괄매각**: 건물은 없으나, 제시된 주의사항 중 "일괄매각" 표기는 추후 건물 관련 변동 사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

- **매각 제외**: 목록1, 4 토지 상에 소유자 불명의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 해당 토지의 감정가는 제한을 받은 상태입니다.

- **맹지**: 목록 3번 토지는 맹지이므로 도로와의 관계를 확인해야 합니다.

- **지분 매각**: 목록 2, 4번 토지는 지분에 대한 매각이므로, 전체 토지 소유자들과의 관계 및 활용 계획 수립 시 협의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로, 직접적인 상업 시설 분석보다는 주변 개발 가능성을 중심으로 분석할 필요가 있습니다. 영종도 일대는 인천국제공항을 중심으로 관광 및 복합리조트 개발이 추진되고 있으며, 영종도 미개발지에 대한 성장관리방안 수립으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. 특히, 공항과 연계된 물류, 관광, 서비스업 등 관련 산업의 발전 잠재력이 존재합니다. 다만, 현재로서는 임야 자체의 직접적인 상권 가치는 낮다고 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 영종도에 위치하여 인천국제공항의 인프라를 활용할 수 있습니다. 공항을 통한 교통은 매우 편리하나, 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 도심 지역으로 이동해야 접근이 가능할 것으로 보입니다. 운북동 지역 자체는 개발 초기 단계 또는 자연 녹지 지역이 많아 인프라가 다소 부족할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

- **권리관계 복잡성**: 신고된 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등 잠재적 인수 부담이 있습니다. 특히 유치권 성립 여부 불분명은 큰 리스크 요인입니다.

- **지분 매각 및 맹지**: 토지 일부 지분 매각과 맹지(목록 3)는 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있으며, 소유자 간 협의가 필수적입니다.

- **부정형 토지 및 자연림 상태**: 토지가 부정형이며 자연림 상태로, 개발 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 분묘 소재 여부 또한 불분명하여 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

- **혐오시설 가능성**: 인천공항 주변 지역은 대규모 개발이 이루어지고 있으나, 특정 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)의 존재 가능성도 간과할 수 없습니다. 과거 인천공항 자원회수시설(소각장) 인근 주택단지 주민들의 피해 지원 요구 사례가 있었습니다. 운북동 385-3번지 자체에 대한 혐오시설 정보는 확인되지 않으나, 주변 개발 계획 등을 고려하여 잠재적 가능성을 염두에 두어야 합니다.

- **과거 개발 실패 사례**: 인천공항 인근에 대규모 상업시설이 조성되었으나, 사업 부실로 장기간 방치 및 막대한 손실을 야기한 사례가 있습니다. 이는 해당 지역 개발의 불확실성을 보여주는 사례일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천국제공항 인접이라는 지리적 이점과 영종도 개발 가능성을 잠재적으로 가지고 있습니다. 그러나 임야 상태의 토지, 토지 일부 지분 매각, 맹지, 그리고 특히 미확인된 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 등의 복잡한 권리관계는 상당한 투자 리스크를 내포하고 있습니다. 부정형 토지와 자연림 상태는 개발 비용 증가 요인으로 작용할 수 있습니다. 투자 전 법률 및 현장 전문가를 통한 철저한 권리 분석과 물건 현황 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

- **향후 개발 가능성**: 영종도 개발 계획 및 성장관리방안 수립 등으로 인해 장기적인 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

- **인천공항 접근성**: 인천국제공항과의 근접성은 관련 산업 종사자 또는 공항 이용객을 위한 시설 개발 시 이점으로 작용할 수 있습니다.

- **감정가 대비 저가 낙찰 기대**: 복잡한 권리관계와 개발의 어려움으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

- **투자 목적 명확화**: 개발 사업, 토지 이용 계획 등 명확한 투자 목적을 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매1계