나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508112 [1] 인천광역시 계양구 계산동 917-10 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천안산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며, 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 경사슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 제3층 제303호로서,
외벽 : 벽돌치장 및 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 알루미늄새시 및 하이새시 창호입니다.

이용상태

연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

-대지권 미등기. 최저매각가격은 건물만의 평가액임(감정평가서 참조)
-계양구청의 사실조회 회신에 의하면 이영진 및 강진규(전소유자)의 토지 지분에 대한 재산세 납부 사실은 없음(2026. 6. 5.자 회신 참조)
-현황상 덕흥연립으로 통용됨
-지하실 공용(16.368㎡)부분은 구획 구분없이 창고 용도로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508112 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 917-10 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 19,800,000원

건물면적: 51.40㎡ (약 15.55평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인, 건물만매각, 대지권미등기

건축물 정보: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하1층/지상3층 중 제3층 제303호, 건물 준공년도 1984년.

2. 입지조건

위치: 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천안산초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다. 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을구 5번 근저당권 (접수일자 2022-08-08, 권리자: 박봉일)

인수되는 권리: 을구 6번 주택임차권 (접수일자 2024-06-25, 권리자: 이재관, 권리금액: 75,000,000원). 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리: 을구 5번 근저당권, 갑구 16번 압류, 갑구 17번 강제경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권 총액: 262,000,000원

임차인 정보:

* 임차인: 이

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-02

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-06-25

* 대항력: 있음

인수 보증금: '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 을구 6번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 따라서 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 중 변제받지 못한 금액이 있다면 매수인이 추가로 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성: 본건이 위치한 계산동 지역은 주거 용도의 연립주택, 다세대주택 등이 밀집한 지역입니다.

주변 이용 현황: '인천안산초등학교' 인근으로 주거 기능이 중심이며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 현황상 '덕흥연립'으로 통용되고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: '인천안산초등학교'가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

교통 편의시설: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

주변 편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건은 건물만 매각 대상이며, 대지권이 미등기 상태입니다. 이는 토지에 대한 권리가 불분명하여 향후 건물 사용 및 관리에 있어 토지 소유주와의 관계 설정에 어려움이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 임차인 이 은 보증금 75,000,000원에 대한 대항력을 가지고 있으며, 경매 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 부족액은 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

건물만 매각: 토지 지분이 없는 건물만 매각되므로, 토지 이용 및 재건축 등 향후 계획 수립에 제약이 있을 수 있습니다.

지하실 공용 공간 이용: 지하실 공용 부분(16.368㎡, 약 4.95평)이 구획 구분 없이 창고 용도로 이용 중인 바, 이에 대한 관리 책임 및 사용 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 연립주택 건물입니다. 건물만 매각되는 특수 물건이며, 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인(이 75,000,000원)이 존재한다는 점이 주요한 고려 사항입니다. 감정가는 19,800,000원으로 책정되었으나, 이는 주변 시세에 비해 현저히 낮은 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

입지 장점: 인천안산초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있어 기본적인 수요가 예상됩니다.

잠재적 가치: 시장 가치 대비 낮은 감정가로 인해, 권리 분석 및 물건의 특성을 면밀히 파악할 경우 시세 차익을 기대해볼 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 보면, 유사 면적(약 48~59㎡)의 연립/다세대 주택이 77,000,000원에서 148,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 특히 48.73㎡ 면적의 '삼성파크빌'이 77,000,000원에 거래된 사례가 본건(51.40㎡)과 유사성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 본건의 감정가는 19,800,000원이지만, 주변 시세 및 대항력 있는 임차인의 보증금(75,000,000원)을 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 그 이상으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 임차인 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험을 감안하여, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 80,000,000원 사이로 설정하는 것을 고려할 수 있습니다. 이는 주변 시세의 하단부 또는 중단부 수준이며, 임차인 인수 여부에 따라 최종 낙찰가가 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

주의 사항: 본건은 대지권 미등기 및 건물만 매각되는 물건으로, 토지 사용에 대한 불확실성이 존재합니다. 또한, 임차인의 보증금 인수 가능성을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다. 감정가와 실제 시장가치 간의 큰 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.