나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71480 [1] 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 606-1 덕소주공3단지아파트 304동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 ""덕소역"" 북측 인근에 위치하며, 인근에 대규모 아파트단지 및 단독주택, 다세대주택, 학교, 대형마트, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 경의중앙선 ""덕소역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 지하1층/지상20층 내 제1층 제104호로서,
(사용승인일 : 1998.08.13)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
창호 : 하이 샤시 창호 등

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

본건이 속한 건물은 위생급배수설비, 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

토지는 인접지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측에 노폭 약 7m의 포장도로, 남동측에 노폭 약 9m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 준주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)(25m 위탁구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경71480 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 606-1 덕소주공3단지아파트 304동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 342,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

토지지분: 40.4967㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡

전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

분양면적: 해당 정보는 제공된 JSON 데이터에서 명확히 구분되지 않으나, 전용면적과 유사한 59.99㎡로 추정됩니다.

1.3. 건물 정보

아파트명: 덕소주공3단지

동/호수: 304동 1층 104호

구조: 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕

층수: 지하 1층 / 지상 20층 내 1층

사용승인일: 1998년 08월 13일

1.4. 단지 정보

총 동수: 10개동

총 세대수: 782세대

총 주차대수: 614대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 "덕소역" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 대형마트, 공원 등이 혼재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 경의중앙선 "덕소역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역에 해당합니다.

또한, 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다.

다양한 법규에 따른 제한사항이 존재합니다: 가축사육제한구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 및 채권 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3.2. 말소기준권리

을19 근저당권 (채권자: 김정자, 75,000,000원, 접수일자: 2022-01-26)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

을20 주택임차권 (임차인: 박은혜, 보증금: 330,000,000원, 전입일자: 2021-09-24, 확정일자: 2021-08-18)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(을19 근저당권, 갑6 가압류, 갑8 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 435,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 속한 덕소주공3단지는 대규모 아파트 단지로서, 주변에 다양한 편의시설과 주거시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 교통 접근성

덕소역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

인근에 대형마트, 학교, 공원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주차 정보

총 614대의 주차가 가능하며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 부담

* 박 씨는 330,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖춘 임차인입니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련 불확실성

본 건이 재정비촉진지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제약

다양한 용도지역 지정 및 법규상 제한(군사기지 보호구역, 공장설립 제한구역 등)으로 인해 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 덕소역 인근에 위치한 아파트로, 주변 생활 편의시설 및 교통 여건이 우수한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 분석됩니다. 재정비촉진지구라는 점은 미래 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있으나, 동시에 개발 불확실성 또한 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 덕소역 인접으로 출퇴근 및 수도권 이동이 편리합니다.

* 우수한 주거 환경: 주변에 학교, 마트, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 재개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 평형의 아파트가 2026년 5월 3일부터 23일 사이에 417,000,000원 ~ 440,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 1층이라는 점을 감안하고, 임차인 보증금 인수 부담 가능성 및 재정비촉진지구 관련 불확실성을 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

감정가(342,000,000원) 대비 시세가 높은 편이며, 대항력 있는 임차인의 보증금(330,000,000원)을 고려할 때, 입찰가는 시장가격을 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 400,000,000원으로 제시합니다. 단, 임차인과의 협상 결과 및 배당 현황에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.