나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1150 [1] 경기도 남양주시 수동면 외방리 169 주1동 1,2,3층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 ""축령정신병원"" 남서측 인근에 위치 하며,
주위는 소규모 공동주택, 펜션, 요양병원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반
입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난
한 편임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 3층 중 1층,2층,3층 102호 로서
(건물사용승인일 : 2023.02.27).
외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(1층 : 방1, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 보일러실, 현관, 계단실, 2층 : 방2,
욕실겸화장실, 드레스룸, 계단실, 3층 : 방1, 계단실 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비(개별나방 구조) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역(2권역).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경1150 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 수동면 외방리 169 주1동 1,2,3층 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 350,000,000원

* 토지면적: 188.80㎡ (약 57.13평)

* 토지지분: 188.8㎡ (약 57.13평)

* 건물면적: 61.37㎡ (약 18.57평)

* 건물지분: 61.37㎡ (약 18.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인천강화옹진축산업협동조합 (근저당권, 임의경매개시결정)

* 특이사항: 공동담보, 등기부채권 총액 480,000,000원

* 주의사항: (별도 명시된 사항 없음)

* 건물 사용승인일: 2023년 02월 27일

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 "축령정신병원" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 소규모 공동주택, 펜션, 요양병원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 본건 남동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 2023년 12월 12일 접수된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권 (을13)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (예: 갑4 압류, 갑5 임의경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박점석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 30일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 480,000,000원 (인천강화옹진축산업협동조합 근저당권)

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 169번지에 위치한 다세대주택입니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(또는 동일 지번 내 유사 건물)에서 2024년 2월 29일에 35,000만원에서 38,000만원 사이의 실거래가가 확인되었습니다.

* 건물은 2023년에 신축되어 비교적 최신 축에 속합니다.

* 제공된 감정가 350,000,000원(3억 5천만원)은 최근 실거래가 범위와 유사하게 책정되었습니다.

* 동일 단지 또는 건물 내에서 여러 건의 직거래(개인 간)가 같은 날짜(2024.02.29)에 이루어졌으며, 이는 해당 시점의 시세를 반영하는 것으로 보입니다.

* 제공된 JSON 정보에 따르면 건물은 2023년 사용승인되었으며, 전용면적은 99.41㎡ (약 30평)으로 기재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 "축령정신병원" 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 펜션, 요양병원, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 개별난방 시스템을 갖추고 있습니다.

* 주택은 1층, 2층, 3층에 걸쳐 구분되어 있습니다. (1층: 방1, 거실, 주방, 욕실, 보일러실, 현관, 계단실 / 2층: 방2, 욕실, 드레스룸, 계단실 / 3층: 방1, 계단실)

* 주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 편으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부와 그에 따른 권리 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 주변 개발 및 환경 문제: 검색 결과, 수동면 지역에 난개발로 인한 공장, 축산농가, 요양원 등의 난립으로 인한 환경 훼손, 악취, 쓰레기 문제 등이 제기되고 있으며, 골프장 건립 논란도 있는 것으로 나타났습니다. 또한, 수동천 하류 지역의 오염 문제도 보고되었습니다. 본건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요하나, 주변 지역의 전반적인 환경 이슈를 인지할 필요가 있습니다.

* 주위 환경: 공동주택, 펜션, 요양병원, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주거 외 다른 시설과의 혼재로 인한 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2023년에 신축된 비교적 새 건물로, 최근 실거래가 또한 양호한 수준을 보이고 있습니다.

* 감정가는 최근 시세와 유사하게 책정되었으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, '지상권'이 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 주변 지역의 환경 문제가 일부 제기되고 있어, 이에 대한 추가적인 확인 및 고려가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대 가능성이 높습니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 임차 보증금이 없습니다.

* 최근 거래 사례와 유사한 감정가로 시세 대비 합리적인 가격 접근이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 350,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 범위는 350,000,000원 ~ 380,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 최근 시세 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 단, '지상권'과 같은 미확인 권리 사항이 존재할 경우, 해당 권리의 가치 하락 요인을 감안하여 입찰가를 조정해야 합니다.

* 따라서, 330,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.