나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505640 [1] 인천광역시 부평구 부평동 496-10 카리스뷰 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천부개서초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 부평역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 12층 건물 내 제6층 제601호로서,
- 외벽 : 복합판넬 마감 등.
- 창호 : 하이샤시 창호 마감 등.

이용상태

공동주택(도시형 생활주택) 아파트로 이용 중임. (후첨 '건물내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화설비, 화재탐지 설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 대상물건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505640 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 장제로52번길 35 (부평동) 카리스뷰 6층601호

용도: 공동주택 (도시형 생활주택) 아파트

건물규모: 지하 1층, 지상 12층 건물 중 6층 601호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕

건물 사용승인일: 2015년 1월 28일

감정가: 214,000,000원

토지면적: 9.25㎡ (약 2.79평)

건물면적 (전용면적): 49.40㎡ (약 14.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 장제로52번길 35 (부평동) 카리스뷰 6층601호

* 주위환경: 인천부개서초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 제반 입지여건은 무난한 편임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 부평역이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 토지형상 및 이용상태: 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 대상 물건 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 1월 10일 접수된 박영식 근저당권 (44,000,000원).

* 매각으로 전부 소멸되는 권리:

* 소유권보존 (갑1, 2015-02-03, 안숙금)

* 소유권이전 (갑2, 2015-04-29, 최성훈)

* 소유권이전 (갑3, 2021-11-12, 노정희)

* 주택임차권 (을4, 2023-11-17, 이민서, 220,000,000원) - 대항력 없음, 말소 예정.

* 근저당권 (을3, 2022-01-10, 박영식, 44,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑4, 2022-11-29, 서울보증보험주식회사, 15,403,000원)

* 가압류 (갑5, 2023-01-19, 하나카드, 16,613,413원)

* 가압류 (갑6, 2023-03-23, 경남신용보증재단, 27,464,477원)

* 가압류 (갑7, 2023-10-27, 삼성카드, 5,480,434원)

* 가압류 (갑10, 2024-04-05, 한국캐피탈, 5,006,400원)

* 강제경매 (갑11, 2025-01-23, 주택도시보증공사, 232,353,485원)

* 인수되는 권리: 없음. (등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 대항력 또한 없는 것으로 분석됩니다.)

* 등기부채권 총액: 333,967,724원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-15

* 확정일자: 2021-09-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. (금액이 명시되어 있고 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 근린생활시설: 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설: 인천부개서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 근거리 부평역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교육: 인천부개서초등학교가 인접해 있습니다.

* 주거환경: 도시형 생활주택으로, 주변 환경과 조화롭게 어우러져 있습니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 정보만으로는 특이한 혐오시설이나 공공시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 해당 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있으며, 임차인 현황에도 주택도시보증공사(HUG) 관련 내용이 있습니다. 이 부분은 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인의 정산: 임차인 이민서 씨는 대항력이 없으며 보증금이 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경과 관련하여 임차인 보증금 정산 주체 및 방식에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 복합 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 행위나 개발 시 용도 및 높이 제한 등 추가적인 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 도시형 생활주택으로, 준수한 입지조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1,400만원으로, 합리적인 수준에서 매수 기회를 제공할 수 있습니다. 권리 분석상 소멸될 권리가 대부분이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 확인이 필수적입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으나, HUG와의 정산 과정을 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 2억 1,400만원의 감정가는 향후 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있습니다.

* 부평역 인근 개발 잠재력: 부평역을 중심으로 한 지역 개발 가능성에 따라 시세 상승을 기대할 수 있습니다. (추가적인 지역 개발 정보 확인 필요)

* 소형 면적의 선호도: 49.40㎡ (약 14.94평)의 전용면적으로 1인 가구 및 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시 투명한 투자: HUG 관련 이슈가 해결될 경우, 권리관계가 명확해져 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가 214,000,000원을 기준으로 하되, 본 물건의 특이사항인 'HUG 인수조건 변경'으로 인한 추가 비용 발생 가능성, 향후 명도 비용, 취득세, 중개 수수료 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 입찰 전 반드시 HUG 인수조건 변경 관련 상세 내용을 확인하고, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.