나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71362 [1] 경기도 남양주시 평내동 107-1 대명아파트 108동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 ""평내초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 다수의 대중교통시설이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브 지붕 20층건 내 9층 906호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샤시 이중 창호 마감.

관리상태는 양호한 편임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

공동주택(아파트)로서 기본적인 위생시설, 난방시설, 급배수시설 및 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주평내중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71362 (1)

소재지: 경기도 남양주시 평내동 107-1 대명아파트 108동 9층906호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 26.32㎡ (약 7.96평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

특이사항: 대항력있는임차인 존재

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 평내동 소재 "평내초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 대중교통시설이 소재하고 있어 종합적인 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브 지붕 20층 건물 내 9층 906호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었고, 창호는 샤시 이중 창호로 마감되어 있습니다. 관리 상태는 양호한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류, 중로3류의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(남양주평내중학교, 평내초등학교), 정비구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 확인: 현재 제공된 정보와 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 주요 시설은 확인되지 않았습니다.

아파트 정보:

아파트명: 평내대명

주소: 경기도 남양주시 평내동 107-1

사용승인일: 2000년 5월 8일 (건축 후 약 26년 경과)

총 층수: 20층

동수: 8개동

세대수: 664세대

주차대수: 총 194대 (지상 12대, 지하 23대, 지하 전기차 충전기 38대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

1.2. 권리분석

매각물건: 경기도 남양주시 평내동 107-1 대명아파트 108동 9층906호

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

말소기준권리: 을18 근저당권 (이봉학, 2021년 7월 20일 접수)

인수되는 권리:

을20 주택임차권 (임차인: 김연규)

보증금: 265,000,000원

전입일자: 2021년 5월 20일

확정일자: 2021년 4월 19일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능하며, 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함)

기타 권리: 갑3, 갑4 소유권이전, 을19 근저당권, 갑5, 갑6, 갑8 압류, 갑7 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 495,000,000원

주의사항: 본건에는 대항력 있는 임차인(김연규)이 존재하며, 임대차 보증금 265,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

주위환경: 본건은 아파트 단지가 밀집한 주거지역에 위치하며, 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

최근 매매 동향:

2026년 6월 16일: 325,000,000원 (전용면적 84.81㎡, 11층)

2026년 7월 4일: 330,000,000원 (전용면적 84.81㎡, 11층)

2026년 7월 4일: 295,000,000원 (전용면적 59.85㎡, 9층) - 본건과 동일한 면적 및 층으로 추정되는 거래입니다.

시세 분석: 본건과 동일한 전용면적(59.85㎡)의 최근 실거래가는 295,000,000원이며, 감정가는 300,000,000원입니다. 이는 현재 시세와 감정가가 유사한 수준임을 보여줍니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: "평내초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지, 일반주택, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 평내초등학교, 남양주평내중학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (두 학교 모두 상대보호구역에 포함됨)

교통: 차량으로의 접근성이 좋으며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는임차인 인수 부담: 임차인 김연규씨의 보증금 265,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

건축물 노후: 2000년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 26년이 경과하여 향후 유지보수 및 재건축/재개발 관련 이슈를 고려할 필요가 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항: 다양한 도시계획(제3종일반주거지역, 준주거지역, 정비구역 등) 및 각종 제한사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)이 존재하여 향후 건축 및 개발 관련 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 남양주시 평내동에 위치한 대명아파트 108동 9층 906호로, 감정가는 300,000,000원입니다. 동일 면적(59.85㎡)의 최근 실거래가는 295,000,000원으로, 시세와 감정가가 유사한 수준입니다. 본 물건의 가장 큰 특징은 보증금 265,000,000원의 대항력있는 임차인이 존재하며, 이 보증금은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 입지 및 생활 환경은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 밀집하여 양호한 편이며, 교통 접근성 또한 편리합니다. 그러나 임차인 인수 보증금이라는 큰 부담이 존재하므로, 입찰 전 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 평내동 지역은 안정적인 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있어 실거주 목적 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

시세 반영: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 인수 보증금을 고려한 총 투입 비용을 산정해야 합니다.

재건축/재개발 잠재력: 토지이용계획상 '정비구역'으로 지정된 점은 향후 재건축 또는 재개발을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다. (단, 구체적인 사업 진행 상황은 별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 9층): 295,000,000원

인수 보증금 (임차인 김연규): 265,000,000원

시세 분석: 본건과 동일한 면적(59.85㎡)의 최근 실거래가가 295,000,000원임을 감안할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 295,000,000원으로 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

매수인이 부담해야 할 총 금액은 '입찰가' + '인수 보증금'이 됩니다. 본 규정에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 하므로, 총 투입 금액이 시세(295,000,000원)를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 총 투입 금액을 시장 가치인 295,000,000원으로 맞춘다고 가정할 때,

최대 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

최대 입찰가 = 295,000,000원 - 265,000,000원 = 30,000,000원

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

이는 인수 보증금 265,000,000원을 제외하고 계산한 입찰가이며, 보수적인 관점에서 제시된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 해당 금액을 상회하는 경쟁이 있을 수 있으며, 본 금액으로 낙찰받을 경우 총 투입 비용은 '입찰가' + '265,000,000원'이 됨을 유념해야 합니다. (예: 30,000,000원 입찰 시 총 투입 비용 295,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.