나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71470 [1] 경기도 가평군 상면 연하리 423-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 상면 연하리 소재""연하2리마을회관""남서측 인근에 위치하며 주변지
역은 전원주택, 농경부락 및 농경지대 등으로 형성된 교외농촌지역임.

교통상황

37번 국도변에 가까운 위치로서 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 대중버스 운행되고 있으
나 대중교통은 다소 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

부정형의 형태로서 인접도로와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으나 북측 및 동측 인접지보다
지반이 약간 높은 펀이며 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

로폭 3~4미터의 포장도로에 양면으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(철근콘크리트구조) 2층으로
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감.
창호 : 새시 유리창호.
사용승인일 : 2013.09.13

이용상태

단독주택으로 이용 중임.
(별첨 ""건물개황도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

급수 및 배수설비, 전기설비, 위생설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

소규모 제시외 건물이 있으며 실측면적에 의하여 평가에 포함하였음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71470 (1)

소재지: 경기도 가평군 상면 연하리 423-10

용도: 단독주택

감정가: 305,003,580원 (약 3억 5백만원)

토지면적: 456.00㎡ (약 138평)

건물면적: 111.06㎡ (약 33.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남양주축산업협동조합

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함.

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (61,000,071원)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 가평군 상면 연하리 소재 "연하2리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 전원주택, 농경부락 및 농경지대로 형성된 교외 농촌 지역입니다.

교통상황: 37번 국도변에 가까운 위치로 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중버스 운행이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 지역입니다.

건물 이용상태: 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

토지 이용상태: 부정형의 형태로서 인접 도로와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으나, 북측 및 동측 인접지보다 지반이 약간 높은 편이며 주택부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 로폭 3~4미터의 포장도로에 양면으로 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 자연보전권역에 해당합니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 내역 분석 결과, 말소기준권리는 2013년 9월 16일 접수된 남양주축산업협동조합의 근저당권입니다.

이후 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부 채권 총액은 282,847,307원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 JSON 정보는 해당 건물의 건축물대장 요약 정보로, 주변 시세 분석을 위한 직접적인 시장 데이터는 포함하고 있지 않습니다.

해당 물건은 경기도 가평군의 교외 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변에 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택 단지가 밀집해 있지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 동일 단지 또는 건물과의 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

주변 시세 분석을 위해서는 가평군 상면 연하리 일대의 유사한 단독주택 또는 전원주택 매매/임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.

현재로서는 주변 시세에 대한 구체적인 분석이 어려우나, 감정가 수준에서 거래가 이루어지고 있을 것으로 추정됩니다.

혐오시설 관련하여 주변 지역을 확인한 결과, 일반적으로 전원 주택 및 농경지로 형성된 지역으로, 통상적인 부동산 정보 검색에서는 인접한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 답사를 통해 육안으로 확인하고 지역 주민을 통해 상세 정보를 파악하는 것이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 전원 주택 및 농경지가 혼재된 교외 지역에 위치하여 비교적 조용한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

마을회관이 인근에 위치해 지역 커뮤니티의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

37번 국도 접근성이 양호하여 차량 이용 시 외부 지역으로의 이동이 용이합니다.

다만, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어지는 지역으로 판단됩니다.

주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 접근성은 도시 지역에 비해 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각 사건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유(예: 높은 가격, 물건의 하자, 명도 난항 예상 등)에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 임대 관계가 불분명한 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위, 개발, 증축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

교통 및 편의시설 접근성: 대중교통 이용이 불편하고 도심 편의시설과의 거리가 있어, 실수요자 측면에서 단점이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택입니다.

조용하고 한적한 전원 생활을 원하는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 교통 및 편의시설 접근성이 다소 떨어진다는 점을 고려해야 합니다.

재매각 물건이라는 점은 가격적인 메리트를 기대할 수 있는 반면, 이전 유찰 사유에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 주의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

재매각을 통한 가격 경쟁력 확보 가능성: 이전 유찰로 인해 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회를 노려볼 수 있습니다.

전원 생활 선호 수요: 쾌적한 자연 환경 속에서 조용한 전원 생활을 추구하는 실수요자들의 관심 대상이 될 수 있습니다.

일괄 매각 및 제시외 포함: 제시외 건물 및 수목까지 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 별도의 철거 또는 명도 문제 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 305,003,580원

최저매각가격 (감정가): 305,003,580원

매수신청보증금 (최저매각가의 20%): 61,000,071원

등기부 채권 총액: 282,847,307원

주변 시세 분석:

해당 지역은 단독주택 및 전원주택 거래가 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 제공된 건축물대장 JSON은 시세 정보가 아닙니다.

본 물건은 재매각 물건으로, 입찰 경쟁률이 낮을 경우 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

일반적으로 재매각 물건의 경우, 이전 유찰 가격 및 시장 상황을 고려하여 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

본 물건의 입지, 재매각이라는 점, 그리고 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (약 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원)

상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 명도 비용, 수리 비용, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.