나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71364 [1] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""수도권8호선 다산역"" 서측 약 200m
지점에 위치하며, 인근은 학교, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하
는 지역으로 주위환경 무난함.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 수도권8호
선 ""다산역""이 소재하여 대중교통 상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물 내
제1층 기호①:제108호 및 기호②:제109호로

외벽 : 석재 붙임, 복합 판넬, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 강화유리 섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건인 기호①:제108호와 기호②:제109호는 구분없이 하나의 호실로 되어
있으며, 현재 '공실' 상태임.

설비내역

감정평가 대상물건에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 소화전 설비, 화재
탐지설비, 지하주차장, 승강기설비(3대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로 근린
생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하여
있음.

토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1)과 기호(2) 동일함.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭
25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로2류(폭15m
~20m)(접합), 가축사육 제한구역{가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 공공주택지구
(남양주 다산진건 공공주택지구){공공주택 특별법}, 배출시설 설치 제한지역{물환경보전
법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
{수도법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등
에 관한 법률}.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71364 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2, 다산안강럭스나인 1층 108호

용도: 근린상가

감정가: 1,660,100,000원

토지면적: 12.74㎡ (약 3.85평)

토지지분: 12.7378㎡

건물면적: 58.58㎡ (약 17.72평)

건물지분: 58.5773㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부 (정보 제공 시 엠OOOOOOOOOO)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 수도권 8호선 다산역에서 서측으로 약 200m 지점에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 학교, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 다산역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

물건지 서측으로는 약 30m, 동측으로는 약 10m 폭의 도로와 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 6층, 지상 12층 건물 내 1층 108호(109호와 합필)입니다.

외벽은 석재 붙임, 복합 판넬, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리 섀시로 되어 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로, 현재 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

현재 본 물건(108호와 109호)은 구분 없이 하나의 호실로 사용되고 있으며, 공실 상태입니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 속합니다.

다양한 폭의 도로(대로3류, 소로1류, 소로3류, 중로2류)에 접하고 있습니다.

가축사육 제한구역, 공공주택지구, 배출시설 설치 제한지역, 성장관리권역, 공장설립 승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 10월 31일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 상, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 근저당권부채권근질권 설정, 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,608,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이므로, 임차인과 관련된 직접적인 인수 부담은 없습니다.

다만, 기타 참고사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 추후 임대 시 계약 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

3. 상권분석

본 물건은 다산역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변에 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 학교, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

다산진건 공공주택지구 개발과 함께 상권이 활성화될 가능성이 높습니다.

주변에 대형마트, 병원, 관공서, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상업 활동에 긍정적인 환경을 제공합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않아, 쾌적한 상업 환경을 기대할 수 있습니다.

4. 생활정보

다산역(수도권 8호선) 이용 시 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

단지 내 및 주변 상가에 다양한 업종의 편의시설, 식당, 카페 등이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

인근 공원을 통한 여가 활동도 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

108호와 109호가 구분 없이 하나의 호실로 이용되고 있어, 향후 분할 또는 개별 매각 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. (건축물대장 상 구분 등기 가능 여부 확인 필요)

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 사용자가 누구인지, 계약 관계는 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다. (비록 인수 보증금은 0원이지만, 불법 점유 등의 가능성 배제 불가)

토지이용계획 상 다수의 규제 사항(가축사육 제한, 배출시설 설치 제한, 폐기물매립시설 설치 제한 등)이 있어, 특정 업종 영위 시 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 다산역 역세권에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖춘 우수한 입지입니다.

건물 상태는 양호하며, 편의시설 및 공공시설 접근성이 뛰어납니다.

현재 공실 상태이며 임차인 인수 부담이 없어 명도가 용이할 수 있습니다.

다만, 108호와 109호가 합필된 상태이고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

다산역 초역세권 상가로, 높은 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다산진건 공공주택지구 개발에 따른 지역 가치 상승 및 상권 성장 잠재력이 높습니다.

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 바로 임대차 계약을 통해 수익 실현이 가능합니다.

일괄매각 대상이므로 토지 건물 일체 확보가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,660,100,000원이며, 본 경매는 엠씨아이대부의 신청 채권액 1,503,396,369원으로 개시되었습니다.

모든 권리가 소멸되는 조건이며, 임차인 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

일반적으로 감정가 대비 일정 비율(지역 및 물건 특성에 따라 70~90% 수준) 또는 채권액 이상에서 입찰이 형성될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 경우 최소 14억 원대 이상에서 입찰이 시작될 가능성이 있으며, 입지 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. (이는 단순 추정치이며, 실제 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 확정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.