나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71209 [1] 경기도 가평군 가평읍 두밀리 508-21 주1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 두밀리 소재 ""두밀숲캠핑장"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션, 전원주택, 주거나지, 농지, 임야 등이 혼재하는 농촌지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 2,3 토지는 일단의 사다리형 토지로서 남측하향의 경사지를 축대를 쌓아 평탄하게 조성된 건부지로 이용중임.
기호 4,5 토지는 부정형 완경사지로서 도로임.

인접 도로상태

본건 2,3은 폭 약 4미터 내외의 도로(본건 기호 4,5)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 준보전산지, 자연보전권역임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 2,3 대지상에 제시외 조경수 및 축대가 소재하나 토지의 부합물로 보아 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬경사지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 징크판넬마감 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등(탐문, 전례 등 참조)
바닥 : 강마루, 일부 타일붙임 등(탐문, 전례 등 참조)
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거기타로 이용중임.별첨 ""내부구조도(건축물관리대장 현황도면 기준)"" 참조

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 기호 ㉠ ~ ㉣이 소재함.(별첨 ""지적개황도"" 참조)

공부와의 차이

본건 건물 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주거기타 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록4,5 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 기본 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71209 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 가평읍 두밀리 508-21 주1동 (신주소: 경기도 가평군 태봉두밀로596번길 38-38)

* 용도 (공부상): 제2종근린생활시설

* 용도 (현황): 주거기타

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 말소기준권리 설정자)

* 채권자 (본건 강제경매): 강인영

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1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 357,208,300원

* 토지 면적: 1476.00㎡ (약 446.5평)

* 토지 지분 면적: 1131.787㎡ (약 342.38평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 93.53㎡ (약 28.3평)

* 건물 지분 면적: 93.53㎡ (약 28.3평)

* 건물 제시외 면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

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1.3. 매각 대상 및 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 4,5 지분매각.

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2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본건은 경기도 가평군 가평읍 두밀리 소재 "두밀숲캠핑장" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 펜션, 전원주택, 주거나지, 농지, 임야 등이 혼재하는 농촌 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

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2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 남동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 본건 토지(기호 2,3)는 폭 약 4미터 내외의 도로(본건 기호 4,5)에 접해 있습니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 준보전산지, 자연보전권역입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 02월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을4)입니다.

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3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부에는 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 존재하며, 근저당 및 강제경매, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부 또한 유사한 권리 내역을 포함하고 있으며, 소유권 보존 및 이전, 근저당, 강제경매, 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 현재 본건 강제경매(2025타경71209) 외 의정부지방법원 남양주지원 2025타경71593 (임의경매)이 중복으로 진행 중입니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 194,400,000원입니다.

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3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건과 관련하여 인수해야 할 보증금을 가진 임차인은 현재 파악되지 않습니다. 다만, 건물 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 향후 임대차 관계 변동 가능성에 유의해야 합니다.

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3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 특별히 명시된, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

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3.5. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 공부상 등록되지 않은 제시외 건물(약 53.00㎡)도 매각에 포함됩니다.

* 지분매각: 토지 목록 4,5는 지분으로 매각되므로, 해당 지분에 대한 공동 소유 관계가 발생합니다.

* 건물 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재는 주거기타 용도로 이용 중입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본건은 가평의 농촌 지역에 위치하며, 인근에 캠핑장, 펜션, 전원주택 등이 혼재하여 관광 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

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4.2. 용도 및 현황

* 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설로 되어 있으나, 현황은 주거기타 용도로 사용되고 있어 용도 변경 또는 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

* 토지 일부(기호 4,5)가 도로로 이용 중이며, 이에 대한 지분 매각이 이루어집니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주변 환경

* 전원적인 농촌 환경으로, 펜션 및 전원주택 단지와 어우러져 있습니다.

* 자연녹지 지역과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

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5.2. 편의시설 접근성

* 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 차량을 이용한 이동이 일반적일 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량을 이용하여 접근해야 할 것으로 보입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 및 권리 관련 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 토지 일부(목록 4,5)가 지분으로 매각되어, 해당 토지에 대한 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필요합니다.

* 현재 파악된 임대차 관계는 없으나, 임대관계 미상인 부분에 대한 추후 확인이 필요합니다.

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6.2. 물리적 및 이용 관련 리스크

* 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 현황 용도(주거기타)가 달라, 향후 건축법 위반 등으로 인한 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물(약 53.00㎡)은 공부에 등재되지 않은 상태로, 향후 철거 또는 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

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6.3. 지역 및 환경 관련 리스크

* 보전관리지역, 준보전산지, 자연보전권역, 가축사육제한구역 등 개발 및 건축 행위에 제약이 따르는 지역입니다.

* 주변 혐오시설은 현재까지 파악된 정보 내에서 즉각적으로 확인되지 않았으나, 지역 개발 계획 및 인근 시설의 변경 가능성은 항상 존재합니다.

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7. 종합 의견

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본건은 경기도 가평군 두밀리 소재의 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 아름다운 자연환경과 인근 관광시설(캠핑장, 펜션)이 어우러진 입지를 가지고 있습니다. 그러나 건물 용도의 불일치, 일부 토지의 지분 매각, 제시외 건물 존재, 다수의 법적 제한이 있는 지역이라는 점 등은 주요 고려사항입니다. 중복사건 및 공동담보 등 권리관계의 복잡성도 유의해야 합니다. 농촌지역의 특성과 현재 이용 현황을 고려할 때, 투자 가치는 해당 리스크를 어떻게 해소하고 활용하느냐에 따라 달라질 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

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* 가평 지역의 자연환경과 연계된 관광 또는 휴양 시설로서의 잠재력.

* 주거용 또는 소규모 상업시설로의 활용 가능성 (용도 변경 시).

* 상대적으로 낮은 권리 총액 대비 높은 감정가는 시세 대비 저렴한 취득 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함으로 실제 활용 면적이 공부상 면적보다 넓습니다.

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9. 예상 입찰가

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예상 입찰가는 물건의 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 여러 리스크 요인(지분 매각, 용도 불일치, 지역 제한, 중복사건 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 입찰가 산정 시 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 권리관계의 복잡성, 토지 지분 매각, 용도 관련 문제, 개발 제한 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 조사, 법률 및 건축 전문가 상담 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.