나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71315 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 244-15 비전힐하우스 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 ""남양주세무서"" 남동측 근거리에 소재하며,
주위는 다세대주택 및 근린생활시설, 일반주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 북동측 인근 경춘로변으로 버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건물 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2011.06.30)

외벽 : 적벽돌 치장쌓기 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지도배 및 일부 타일마감.(탐문조사)
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(별첨 "" 내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.

(2) 본건은 공용부분 및 발코니 확장부분을 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71315 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 244-15 비전힐하우스 102동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원

건물면적: 38.96㎡ (약 11.79평)

토지면적: 33.98㎡ (약 10.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2011년 6월 30일

건축구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 남양주세무서 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 일반주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측 경춘로변에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

토지 이용 및 도로 상태

본건은 사다리형 평지의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

건축물 구조 및 면적

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 제4층 제401호로서, 건물 전유면적은 38.96㎡ (약 11.79평)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구)이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2011년 7월 19일 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당권입니다.

경매개시결정

2025년 3월 6일 접수된 한국양봉농업협동조합의 임의경매 신청에 의해 진행됩니다.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/확정일자: 2016년 7월 4일

* 배당신고일자: 2025년 4월 29일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계

0원. 임차인 노원래는 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 매매 사례 분석

* 본건과 동일한 '비전힐하우스' 단지의 101동 (2011년 준공, 57.84㎡)이 2026년 3월 13일에 15,000만원에 거래되었습니다. 이를 전용면적당 가격으로 환산하면 약 259만원/㎡입니다.

* 인근 신축 다세대주택인 '신원화이트빌101동' (2022년 준공, 57.6㎡)은 2026년 3월 5일에 29,900만원에 거래되어, 전용면적당 가격이 약 519만원/㎡으로 본건보다 높은 시세를 형성하고 있습니다.

* '회성실버타운' (1996년 준공, 60㎡)은 2026년 5월 18일에 9,000만원에 거래되어, 전용면적당 가격이 약 150만원/㎡로 확인됩니다.

본건 감정가와의 비교

본건의 감정가는 102,000,000원으로, 동일 단지 유사 면적 거래 사례(약 101,065,000원 추정)와 비교했을 때 건물 연식 및 면적을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축 건물과의 시세 차이가 상당하므로, 향후 신축으로 인한 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설

본건은 다세대주택으로, 기본적인 위생, 상하수도, 난방 설비가 구비되어 있습니다. 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경

남양주세무서가 인근에 위치하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 환경은 보통 수준입니다.

교통 접근성

경춘로변 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역 접근성도 양호합니다.

혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 지도상의 분석 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발이나 추가적인 시설 입지에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화

2011년 준공으로 10년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 규제

자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용되어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 명도

비록 대항력은 없으나, 점유자인 임차인과의 원만한 명도 진행을 위한 협의가 필요할 수 있습니다.

시세 변동성

주변 신축 건물과의 가격 차이가 크므로, 부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획에 따라 시세 변동성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리에 위치한 다세대주택으로, 경매 절차상 권리관계가 비교적 명확하고 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 물건입니다. 동일 단지 내 유사 면적의 매매 사례와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식, 토지이용계획상의 제한, 향후 명도 절차 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확

말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

무인수 임차인

대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

합리적인 감정가

주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로, 시장 경쟁력을 가질 수 있습니다.

입지 개선 가능성

화도읍 일대의 지속적인 개발 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

유사 물건의 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

인수 보증금이 없는 점, 권리관계가 명확한 점을 감안하여, 경쟁 입찰 상황을 예상할 때 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

특히, 동일 단지 '비전힐하우스 101동'의 면적 대비 가격(15,000만원/57.84㎡)을 기준으로 본건 면적(38.96㎡)에 적용하면 약 101,065,000원 수준으로, 감정가와 유사합니다.

따라서, 102,000,000원 수준을 기준으로 희망 가격을 설정하고, 경쟁 상황에 따라 조절하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.