나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71295 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 493-2 서원힐스주1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 ""송라중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 근거리에 경춘선 ""마석역"" 등이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 20.01.10)
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 대리석 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택-단지형연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

본건이 속한 건물은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측에 노폭 약 4m의 포장도로와 남측에 노폭 약 5m의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1)
도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(송라중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>


토지(2)
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(송라중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

토지(2)는 공부상 지목이 답이나, 현황 대지로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 남양주시 화도읍 창현리 493-2 서원힐스 주1동 4층 402호에 대한 부동산 강제경매 물건에 관한 내용을 담고 있습니다.

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71295 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 493-2 서원힐스주1동 4층402호

* 용도: 도시형생활주택 (연립주택)

* 감정가: 207,000,000원

* 건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 토지면적: 34.94㎡ (약 10.57평) (건물과 토지 일괄 매각)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

* 사용승인일: 2020년 1월 10일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "송라중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스 정류장 및 경춘선 "마석역"이 근거리에 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조로, 2020년 1월 10일 사용승인을 받은 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 치장벽돌 및 대리석 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 설비 내역: 본 건물에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 인접지 대비 평탄한 부정형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상황: 동측으로 노폭 약 4m, 남측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송라중학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 토지(2)는 공부상 지목이 답이나 현황 대지로 이용 중이나, 본건과는 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 21일 접수된 을1 근저당권(채권액 75,000,000원)입니다.

* 대항력 있는 임차인: 신보배 (전입 2020.11.12, 확정 2020.11.12, 보증금 251,000,000원, 차임 0원)

* 임차인은 말소기준권리보다 선순위이며, 대항력이 있습니다.

* 본 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 특이사항으로, 임차인 신보배가 2025년 3월 10일 자로 본인 명의의 강제경매를 신청하였습니다. 이는 임차인이 보증금 반환을 요구하며 경매를 신청한 것으로, 배당에 대한 임차인의 의지가 강함을 시사합니다.

* 기타 권리사항:

* 갑5 소유권이전 (2020.11.10) - 신탁등기말소

* 갑6 소유권이전 (2021.04.20) - 매매

* 갑7 압류 (2023.08.21, 국민건강보험공단) - 매각으로 소멸

* 을2 주택임차권 (2023.01.03) - 임차인 신보배 명의, 보증금 251,000,000원. 매각으로 소멸되지 않으며, 배당 미변제분 인수 대상입니다.

* 등기부채권 총액: 326,000,000원 (을1 근저당 75,000,000원 + 임차보증금 251,000,000원)

* 인수 보증금: 0원 (법원 공고상. 단, 아래 물건명세서 내용 참고 필수)

* 물건명세서 특이사항: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구2번 임차권등기(임대차보증금 251,000,000원, 전입일자 2020.11.12. 확정일자 2020.11.12.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."

1.4. 상권분석

* 주변 건물 시세 분석:

* 동일 단지(서원힐스, 493-2번지) 내 2020년식, 전용면적 74.57㎡, 3층 연립주택이 2026년 5월 18일에 240,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 전용면적 59.79㎡로, 이를 기준으로 시세 환산 시 약 192,000,000원 수준입니다.

* 인근 다른 빌라(2017년식, 40.08㎡)는 100,000,000원에, 오래된 빌라(1998년식, 49.04㎡)는 80,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 종합: 본건은 신축(2020년)된 서원힐스 단지에 속해 있어, 주변의 오래된 빌라들에 비해 상품성이 우수하며, 동일 단지 내 최근 실거래가격을 기준으로 시세 판단이 가능합니다. 다만, 임차인의 보증금 인수 여부가 입찰가 산정에 매우 중요한 변수가 됩니다.

* 주변 혐오시설: 자체 조사 및 제공된 정보를 바탕으로 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 경춘선 마석역이 근거리에 있고 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 송라중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 단지형 연립주택으로 구성된 주거 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수 위험:

* 임차인 신보배(보증금 251,000,000원)는 말소기준권리보다 선순위로 대항력을 보유하고 있습니다.

* 물건명세서에 명시된 바와 같이, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인이 본인 채권을 근거로 강제경매를 신청한 상황이므로, 임차인의 보증금 전액 배당 요구 및 수령 여부에 따라 매수인의 인수 부담이 결정될 수 있습니다. 배당표 확정 전까지는 이 부분이 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획상의 규제: 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연보전권역 등 다수의 법규 제한이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축인 서원힐스 단지의 도시형생활주택(연립주택)입니다. 위치, 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성 등 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인 신보배 씨의 존재입니다. 보증금 251,000,000원에 대해 법원 경매 절차에서 해당 임차인이 얼마만큼의 금액을 배당받는지 여부가 낙찰받는 매수인의 실질적인 인수 금액을 결정하게 됩니다. 임차인이 본인의 채권으로 직접 경매를 신청한 만큼, 보증금 전액 배당을 기대할 가능성이 높으나, 실제 배당 순위와 금액에 따라 잔액 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 권리분석 시 임차인 관련 내용, 특히 배당 순위와 예상 배당액을 철저히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년에 사용승인되어 건물 상태가 양호하고 상품성이 뛰어납니다.

* 동일 단지 시세 반영: 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래 사례가 있어 시세 파악 및 투자 가치 판단이 용이합니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 207,000,000원

* 유사 단지 최근 매매가: 240,000,000원 (전용 74.57㎡ 기준, 2026.05.18)

* 본건 면적(59.79㎡) 기준 환산 시 시세: 약 192,000,000원 (240,000,000원 * 59.79 / 74.57)

분석 결과, 본건은 대항력 있는 선순위 임차인(신보배, 보증금 251,000,000원)이 존재하며, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 임차인이 직접 강제 경매를 신청한 점을 감안할 때, 배당 금액을 낙찰가 산정 시 매우 신중하게 고려해야 합니다.

만약 법원 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하여 인수 부담이 발생할 경우, 본건의 실질적인 취득가는 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서, 임차인의 보증금 인수 가능성을 염두에 두고, 안전 마진을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 시점에서는 인수 보증금 규모 및 배당 여부를 완전히 확정하기 어렵지만, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

상기 분석을 종합하여, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려하는 것을 제안합니다. 이는 인수되는 보증금이 없다고 가정했을 때의 낙찰가이며, 실제 인수 금액 발생 시에는 해당 금액만큼 추가적인 부담이 발생함을 유의해야 합니다. 최종 입찰가는 법원 배당표 확정 시점을 포함한 모든 변수를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.