나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경645 [1] 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산한강초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 주상용 택지지구, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상5층 건물 내 지상 1층에 소재함.
(사용승인 : 2019.09.11.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호1, 기호2 2개호 일괄로 근린생활시설(상호명 ""전설의치킨"")로 이용중인 것으로 목측됨. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 8차선 포장도로, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로 등과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구), 상대보호구역(다산한강유치원), 상대보호구역(다산한강중학교), 상대보호구역(다산한강초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호1, 기호2 공히 폐문부재로 임대관계 미상임.

- 현장조사시 기호1(110호)과 기호2(111호)는 중간 경계벽 없이 일괄하여 이용중인 것으로 목측되었으나, 각 호별로 구분되어 등기되어 있으며, 건축물현황도면 등으로 위치가 특정되어 있고, 출입구, 기둥 등으로 경계 및 각 호실의 위치를 구분할 수 있고, 경계벽 등의 복원 등이 가능하다고 판단되어, 각각 평가하였으니 관련 업무 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 남양주지원 2025타경645 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6216-2 주건축물제1동 1층 110호 및 111호 (목측상 일괄 이용 중)

용도: 근린상가

감정가: 181,700,000원

토지 면적: 26.89㎡ (약 8.13평)

토지 지분: 26.8892㎡ (약 8.13평)

건물 면적: 65.55㎡ (약 19.83평)

건물 지분: 65.55㎡ (약 19.83평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 일괄 매각

특수 물건 정보: 유동화 물건

집합건물 등기부 요약 정보:

최근 소유권 이전 (갑4): 2022-12-02, 김두연

최근 소유권 이전 (갑5): 2024-03-12, 라화균 (매매)

말소 기준 권리 (을4): 2024-03-12, 하나은행 근저당 (1,200,000,000원)

기타 근저당 (을5): 2024-03-12, 하나저축은행 (240,000,000원)

임의 경매 개시 결정 (갑6): 2025-03-05, 하나은행 (1,037,662,433원)

등기부채권 총액: 1,440,000,000원

물건 명세서 참고 사항:

작성일: 2026-07-15

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

기타: 본건(110호, 111호)은 현장 조사 시 중간 경계벽 없이 일괄하여 이용 중인 것으로 확인되었으나, 각 호별로 구분되어 등기되어 있으며, 건축물 현황도면 등으로 위치가 특정되어 있고, 출입구, 기둥 등으로 경계 및 각 호실의 위치를 구분할 수 있어 각각 평가되었으므로 관련 업무 및 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

건축물 표제부 요약:

건물명: 주건축물제1동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

지하층: 2개 층

지상층: 5개 층

총 연면적: 3995.73㎡

건폐율: 59.95%

용적률: 299.76%

사용승인일: 2019년 09월 11일

주요 용도: 제1종 근린생활시설

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산한강초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주상용 택지 지구, 근린생활시설 등이 소재하는 등 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 외관:

철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 5층 건물 내 지상 1층에 소재합니다. 2019년 9월 11일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

이용 상태:

본건 110호와 111호는 현재 '전설의 치킨'이라는 상호명으로 근린생활시설로 일괄 이용 중인 것으로 파악됩니다.

토지 형상 및 이용 상태:

본건 토지는 근린생활시설 건물 부지로 이용 중인 세장형 토지입니다.

인접 도로 상태:

본건 서측으로는 왕복 8차선 포장도로, 동측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 해당하며, 대로 1류 및 소로 1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(다산한강유치원, 다산한강중학교, 다산한강초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부 상 말소 기준 권리는 2024년 3월 12일 접수된 하나은행의 근저당 (을4, 1,200,000,000원)입니다.

따라서, 상기 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리(을5, 갑6 등)와 선순위 근저당이 말소된 후 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

매각으로 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 공부와의 차이는 없으며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 내용이 없습니다.

4. 상권분석

본건은 다산한강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 주상복합 택지 지구, 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 현재 '전설의 치킨'이라는 상호로 운영 중인 점을 고려할 때, 해당 상권 내에서 일정 수준의 영업 활동이 이루어지고 있음을 유추할 수 있습니다. 신도시의 성장과 함께 상업 시설 이용객 또한 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 다산한강초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다. 주변으로 아파트 단지와 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 다산역이 인근에 위치하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 또한, 남양주시 다산선형공원 등이 인접해 있어 여가 활동을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 특성상 일반 경매 물건보다 절차가 신속하게 진행될 수 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 임대 관계 미상으로 인한 불확실성입니다. 현장 조사 시 폐문 부재로 임대차 관계 및 보증금, 차임 등을 확인할 수 없어, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었으나, 실제 임대차 관계를 철저히 조사할 필요가 있습니다.

또한, 본건은 일괄 매각 대상이므로 110호와 111호 전체를 취득해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 제1종 근린생활시설로, 신축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물에 해당합니다. 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 유동 인구가 많고, 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 '전설의 치킨' 상호로 영업 중인 상태입니다. 권리 분석상 말소 기준 권리 외 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성은 입찰 전 반드시 확인해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로 건물 상태 양호 예상

다산 신도시 내 상업지구로 배후 수요 풍부

우수한 교통 환경 및 생활 편의 시설 접근성

현재 영업 중인 점포로 공실 리스크 상대적 낮음

권리 분석상 인수되는 권리 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 현재 신고된 인수 보증금은 0원입니다. 따라서, 입찰가 산정 시에는 해당 물건의 감정가, 주변 시세, 임대 현황, 업종의 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 실제 입찰 시에는 별도의 시장 조사 및 전문 컨설팅을 통해 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.