나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71242 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층에이씨01-048호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""도농고등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터 및 대형아울렛, 아파트 단지, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량진출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상10층 건으로,(사용승인일은 2022.06.03일임)
외 벽: 커튼월 마감 및 복합판넬 마감 등.
내 벽: 인테리어 마감 등.
창 호: 새시 창호임.

이용상태

제1종근린생활시설(휴게음식점)로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 에스컬레이터 및 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 스프링클러, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1),(2) : 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

부지 4방위로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) :도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.
(2) :도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 절대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 물건 번호: 남양주지원 2025타경71242 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층 에이씨01-048호

* 건물명: 다산 현대프리미어캠퍼스

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상10층

* 사용승인일: 2022년 06월 03일

* 주요 용도: 지식산업센터, 근린생활시설, 운동시설, 문화및집회시설 (본건: 제1종근린생활시설(휴게음식점))

1.2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 7.07㎡ (약 2.14평)

* 토지 지분: 7.0683㎡ (약 2.14평)

* 건물 면적: 29.52㎡ (약 8.93평)

* 건물 지분: 29.52㎡ (약 8.93평)

* 감정가: 589,000,000원

1.3. 매각대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "도농고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 지식산업센터, 대형아울렛, 아파트 단지, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건이 속한 건물까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매원인

* 채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

* 경매 원인: 부동산 임의 경매 (사건번호: 남양주지원 2025타경71242)

3.2. 권리사항 요약 (집합건물 등기부 요약)

* 말소기준권리: 2022년 07월 05일 접수된 신한은행 근저당권 (채권액: 720,000,000원)

* 등기부채권 총액: 720,000,000원

* 기타 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-07-05)

* 갑3: 임의경매개시결정 (유에스아이제삼차유동화전문유한회사, 633,715,176원, 2025-02-19)

3.3. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인이 존재할 수 있으나, 현재 파악된 정보로는 보증금 및 차임 등 세부사항이 미상입니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 지식산업센터 내 근린생활시설로, 주변에 현대프리미엄아울렛, 다양한 상업 시설, 대규모 주거 단지 등이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 본건이 위치한 다산현대프리미어캠퍼스는 다수의 업체가 입주해 있는 복합 상업 시설입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 현대프리미엄아울렛, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 근린공원 등 휴식 공간도 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 도농고등학교, 도농2초등학교 등이 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 일부 학교 주변은 '상대/절대보호구역'으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대/절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 및 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건이며, 별도 등기가 존재합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

* 등기부 상 말소되지 않는 지상권 존재 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물 내 위치한 근린상가로, 현대적인 시설과 함께 주변 배후 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 기대되는 물건입니다. 다만, 유동화 물건, 별도 등기, 미상 임대차 관계, 복잡한 토지이용계획 등은 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가는 5억 8천 9백만원으로, 실제 시장가치 및 인수되는 권리, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 내 자리하여 현대적이고 쾌적한 상가 환경을 제공합니다.

* 지식산업센터, 대형 아울렛, 아파트 단지 등이 밀집한 지역으로 풍부한 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

* 주변 교통망이 양호하여 접근성이 뛰어납니다.

* 주요 용도 외에 근린생활시설, 운동시설, 문화시설 등 복합 용도로 활용 가능성이 있는 건물입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 589,000,000원

* 등기부채권 총액: 720,000,000원 (말소기준 권리 기준)

* 인수되는 권리 (지상권 등) 여부 및 가치 평가

* 실제 임대료 시세 및 공실률

* 건물 상태 및 향후 관리 비용

* 주변 유사 물건 시세

* 현장 조사 결과 (실제 점유자, 수리 상태 등)

따라서, 현재 시점에서는 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 참고하되, 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. (예: 약 4억 1천만원 ~ 4억 7천만원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.