나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경461 [1] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 지하철8호선 ""다산역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
남양주 다산진건 공공주택지구내로서 아파트단지 및 근린생활시설, 오피스텔 및 나대지 등
이 혼재하는 지역이며 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철8호선 '다산역'역이 소재하는
등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 1층 111호, 112호, 113호, 114호로서
외벽: 외장 석재 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 및 일루미늄 샤시 창호임.

이용상태

기호 1 : 근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실임.
기호 2 : 근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실임.
기호 3 : 근린생활시설(일반음식점 - (주)그린수산푸드 직판장)임.
기호 4 : 근린생활시설(일반음식점 - (주)그린수산푸드 직판장)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 대로와 접하고 남측 및 동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구), 배출시설설치
제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: 기호 1,2 건물의 내부 벽체는 없는 상태임.
기호 3,4 건물의 내부 벽체는 없는 상태임.

물건 비고

목록1,2 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경461 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2, 다산안강럭스나인 1층 (111호 일대)

(집합건물)

용도: 근린상가

감정가: 2,243,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 15.11㎡ (약 4.57평)

건물면적: 69.54㎡ (약 21.03평) - 1층 111호, 112호, 113호, 114호 통합 면적으로 추정됨

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 유동화물건

주의사항: 목록1,2 일괄매각. 목록1,2는 내부 벽체 없이 한 개의 점포로 통합되어 있음.

1.3. 건축물 정보 (참고)

건물명: 다산안강럭스나인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 6층, 지상 12층

본건 위치: 12층 중 1층 111호 (내부 통합으로 111, 112, 113, 114호가 하나의 점포로 이용되는 것으로 추정됨)

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 지하철 8호선 '다산역' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 남양주 다산진건 공공주택지구 내로 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 입지조건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 8호선 '다산역'이 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 매우 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 가장형으로 인접지와 등고 평탄하며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 대로, 남측 및 동측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (남양주 다산진건 공공주택지구)

* 도로: 대로3류 (폭 25m~30m) 접합, 소로1류 (폭 10m~12m) 접합, 소로3류 (폭 8m 미만) 접합, 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 기타: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사대현산업

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-12

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

본건 건물 등기부에는 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(2023-05-26, 4,560,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

본 사건의 채권자인 하나은행의 근저당권(2025-02-14, 4,993,445,426원)에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않았습니다. (지상권 없음)

총 등기부채권액: 6,507,197,762원

3.3. 인수되는 권리

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 남양주 다산진건 공공주택지구는 계획적으로 개발된 신도시 지역으로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다.

다산역 중심 상권은 풍부한 배후 수요(아파트 단지, 오피스텔)를 바탕으로 근린생활시설의 활발한 이용이 예상되는 지역입니다.

특히, 본 건은 대로와 소로에 접하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

4.2. 상업시설 현황

건축물대장상 주요 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이며, 본건은 근린생활시설(일반음식점)로 이용되어 왔습니다.

현재 기호 1, 2 호실은 공실 상태이며, 기호 3, 4 호실은 (주)그린수산푸드 직판장으로 운영 중인 것으로 파악됩니다. (본건은 1층 111호로, 관련하여 내부 벽체 없음 및 일괄매각 등의 특이사항이 있음을 유의해야 합니다.)

4.3. 잠재적 경쟁 및 시너지 효과

다산역 인근은 신흥 상권으로 지속적인 유입 인구 증가와 함께 상권이 성장할 잠재력이 높습니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 입점하여 시너지 효과를 창출할 수 있습니다.

다만, 신규 택지개발지구의 특성상 공급되는 상업시설 대비 수요 증가 추이를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 지하철 8호선 다산역 도보 거리 내 위치

* 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용 편리

* 차량 접근 용이한 도로망 구축

5.2. 주변 편의시설

* 아파트 단지, 오피스텔 밀집으로 인한 잠재 고객 확보 유리

* 신축 상업 지구로서 현대적인 편의시설 및 생활 인프라 접근 용이

* (검색 결과) 주변에 대규모 공원, 문화시설, 행정복지센터 등이 위치하여 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* (검색 결과) 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 계획된 신도시 지역으로 쾌적한 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

제공된 정보에 따르면, 본건과 관련된 호실 중 일부(기호 1, 2)가 현재 공실 상태입니다.

일괄 매각 대상인 점과 내부 벽체가 없는 통합 점포라는 점을 고려할 때, 향후 임대 시 통합된 공간의 활용 방안 및 신규 임차인 확보 전략이 중요합니다.

6.2. 복합 용도 및 내부 구조

건물 자체는 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 혼합되어 있습니다.

본건은 1층 111호로 되어 있으나, 내부 벽체 없이 통합되어 있고 복수의 목록(1,2)으로 일괄 매각되는 점은 향후 내부 구조 변경 및 활용에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건은 대출채권이 금융기관 간 거래되면서 발생하므로, 일반 물건에 비해 절차상 다소 복잡할 수 있으나, 본 건의 경우 경매로 진행되어 법적 절차에 따라 명확하게 처리됩니다.

7. 종합 의견

본건은 다산역 역세권에 위치한 근린상가로, 신흥 상권의 성장 잠재력과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

감정가는 22억 4,300만원으로, 토지 및 건물 면적 대비 높은 편으로 보이나, 해당 지역의 개발 호재와 향후 상권 활성화 가능성을 고려할 때 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

현재 일부 공실이 존재하고 내부 구조 통합 등의 특이사항이 있으나, 이는 입찰가 산정 시 반영될 수 있는 요소입니다.

권리관계가 명확하고 매각으로 인한 소멸되는 권리가 많아 인수 부담이 적은 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 다산역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성 보유

* 지역 성장 잠재력: 다산진건 공공주택지구 개발에 따른 풍부한 배후 수요 및 상권 활성화 기대

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 인수 부담 최소화

* 넓은 면적 활용: 내부 벽체 없는 통합 점포로 다양한 업종 및 넓은 공간 활용 가능

* 양호한 도로망: 대로 및 소로에 접하여 차량 및 보행자 접근성 우수

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,243,000,000원입니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없어 부담은 적습니다.

최근 공실 발생 및 내부 구조 통합 등은 입찰가 산정 시 고려될 수 있습니다.

주변 시세, 공실률, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격으로 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가 대비 80~90% 수준을 고려할 수 있으나, 투자 목적 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 감정가 2,243,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.