나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경70330 [1] 경기도 가평군 상면 행현리 472 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 2002년 4월에 사용승인된 철근콘크리트조 및 경량철골조 1층건으로
외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 판넬 및 타일 마감. 창호는 샷시 창호임.

이용상태

후첨 건물개황도 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

- 해당사항 없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 건물외벽에 종교시설(사찰)로 추정되는 그림이 그려져 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물만 매각
건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경70330 (1)

소재지: 경기도 가평군 상면 행현리 472

용도: 단독주택

감정가: 200,060,000원

토지 면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 면적: 191.41㎡ (57.90평)

건물 제시외 면적: 34.60㎡ (10.47평)

총 건물 면적: 226.01㎡ (68.37평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 법정지상권, 공동담보, 건물만매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물만 매각. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 가평군 상면 행현리에 위치하며, 주변은 자연환경이 비교적 양호한 지역입니다. 인근에 대규모 편의시설보다는 소규모 주거단지 및 농경지가 혼재되어 있는 것으로 파악됩니다. 특정 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 전반적으로 조용하고 한적한 전원생활을 할 수 있는 입지입니다.

1.2. 권리분석

본건은 건물만 매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2024년 1월 17일 접수된 서울동부지방법원의 가압류(채권자: 장애숙 외 2명, 채권금액: 8,250,000원)입니다.

이 가압류를 포함한 매각 기준일(2025년 2월 10일) 이전의 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

그러나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으며, '건물 대지에 대한 법정지상권 성립여부 불분명'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 권리상 리스크 요인입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되나, 임대관계는 미상임으로 해당 내용을 충분히 주의해야 합니다. (임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보를 분석한 결과, 인근 '양지빌라'(경기도 가평군 상면 행현리 229-1, 1998년 건축)의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 6월 6일: 320,000,000원 (전용면적 28.89㎡)

* 2024년 4월 22일: 310,000,000원 (전용면적 28.89㎡)

* 2025년 2월 26일: 170,000,000원 (전용면적 28.89㎡)

상기 '양지빌라'의 사례는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 주택 유형 및 면적에서 차이가 있습니다. 특히 본건은 건물 면적 191.41㎡(약 57.90평)인 반면, 양지빌라의 전용면적은 28.89㎡(약 8.74평)입니다. 2024년 거래가격을 기준으로 산술하면 평당 약 1,000만원 이상 수준의 거래가 있었으나, 이는 단위 면적당 가격으로, 본건의 전체적인 시세 추정에 직접 적용하기는 어렵습니다.

본건의 감정가 200,060,000원은 건물만을 대상으로 한 평가이며, 토지가 매각에서 제외되는 점을 감안할 때, 주변 시세와 단순 비교하기보다는 감정가격을 기준으로 위험 요소를 반영한 투자 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건 건물은 2002년 4월에 사용승인된 철근콘크리트조 및 경량철골조 1층 단독주택입니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 판넬 및 타일 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 외벽에 종교시설(사찰)로 추정되는 그림이 그려져 있는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

임대관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 본건 건물이 타인 소유의 토지 위에 존재할 경우, 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 건물 소유자에게 토지 사용료 지급 의무를 발생시키거나 최악의 경우 건물 철거의 위험을 초래할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 중대한 리스크입니다.

* 건물만 매각: 토지가 매각 대상에서 제외되므로, 토지 소유주와의 관계 설정이 필수적입니다. 토지 소유권이 어떻게 되는지에 따라 건물 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 외부 그림: 건물 외벽의 종교시설 추정 그림은 미관상 문제 또는 향후 활용에 있어 제약이 될 수 있으며, 제거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 없다고는 하나, 실제 거주자나 임대차 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없어 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 가평군에 위치한 단독주택으로, 건물만 매각되는 물건입니다. 건물의 구조 및 연식은 양호하나, 가장 큰 문제점은 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점과 토지 소유권이 매각 대상에서 제외된다는 점입니다. 이러한 권리상의 불확실성은 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 건물 외벽의 특이한 그림이나 미상인 임대관계도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 법정지상권 및 토지 문제 해결 시 가격 메리트: 만약 법정지상권 문제가 긍정적으로 해결되거나, 토지 소유주와의 협의를 통해 유리한 조건으로 토지 사용이 가능하다면, 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 건물만을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 가평 지역의 자연환경: 가평 지역은 관광 및 휴양지로 인기가 높아, 향후 리모델링 등을 통해 임대 수익이나 별장 등으로 활용할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 여부 불분명 및 건물만 매각이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 감정가 200,060,000원 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다. 리스크를 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 60~70% 수준인 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 법정지상권 관련 법률 전문가의 자문을 받아 정확한 위험 요소를 파악하고, 토지 소유주와의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.